萬(wàn)眾期待的存量房貸利率下調(diào)政策終于落地。

9月1日，福建省公布首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。這也是繼8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布通知降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率后的跟進(jìn)動(dòng)作，可作為接下來(lái)降低存量房貸利率的具體標(biāo)準(zhǔn)。

那么，具體到個(gè)人，存量房貸利率到底怎么降？降多少？什么情況能降？關(guān)于新政，市民普遍表示疑惑不少。2日，帶著市民的問(wèn)題，記者請(qǐng)相關(guān)人士逐一解答。此外，針對(duì)一些尚不能明確的內(nèi)容，多家銀行表示，具體操作細(xì)則即將出臺(tái)，請(qǐng)市民耐心等一等。

房貸的新利率要怎么計(jì)算？

“我知道現(xiàn)在即使是已經(jīng)在還款的房貸，也可以降低利率了。也知道降低利率的標(biāo)準(zhǔn)，是原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。但是，現(xiàn)在公布的數(shù)據(jù)，我看不懂。”2日上午，市民徐女士致電本報(bào)熱線，提出了自己的疑惑。而記者也了解到，1日，《2018年以來(lái)福建省各地市首套房貸利率下限情況表》發(fā)布后，多數(shù)市民的反饋，也是“看不懂”。

為此，記者專(zhuān)門(mén)請(qǐng)銀行人士進(jìn)行了解讀。

銀行人士表示，根據(jù)通知，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

也就是說(shuō)，這句話(huà)的重點(diǎn)是，新利率的加點(diǎn)幅度不得低于原貸款發(fā)放時(shí)的政策下限。而不是有人理解的，新利率不得低于原貸款發(fā)放時(shí)的利率下限。

舉個(gè)例子。比如，假設(shè)市民小李2019年10月8日在福州買(mǎi)了首套房，申請(qǐng)的首套房利率為當(dāng)時(shí)的LPR（為4.85%） +35BP（BP指基點(diǎn)，一個(gè)基點(diǎn)為0.01%），也就是5.2%。

而當(dāng)時(shí)實(shí)際房貸利率下限是：LPR，也就是+0BP。

而現(xiàn)在，新貸款利率的加點(diǎn)幅度不得低于2019年的政策下限，也就是+0BP。所以，現(xiàn)在小李能享受到的最低利率是2023年8月LPR(4.2%) +0BP=4.2%。

存量房貸利率最低能到多少？

了解了最新存量房貸利率下調(diào)計(jì)算方法后，存量首套房貸利率最低能降低到多少，就可以計(jì)算了。

中國(guó)人民銀行福建省分行公布的首套商業(yè)房貸利率下限，主要分為四個(gè)階段：

2018年1月1日至2019年10月7日首套房貸利率下限為0.7倍貸款基準(zhǔn)利率（備注，2018年1月1日至今，五年以上貸款基準(zhǔn)利率為4.90%）；

2019年10月8日至2022年5月18日為L(zhǎng)PR；

2022年5月19日至2023年1月30日為L(zhǎng)PR-20BP；

2023年1月31日至今為L(zhǎng)PR-50BP；

因此，根據(jù)計(jì)算方法：

2018年1月1日至2019年10月7日買(mǎi)房的借款人存量首套房貸利率，按照0.7倍貸款基準(zhǔn)利率，最低可以降低到4.9*0.7=3.43%；

2019年10月8日至2022年5月18日買(mǎi)房的借款人存量首套房貸利率，按照2023年8月LPR水平，最低可以降低到：LPR，即4.2%；

2022年5月19日至2023年1月30日買(mǎi)房的借款人存量首套房貸利率，按照2023年8月LPR水平，最低可以降低到：LPR-20BP，即4%；

2023年1月31日至今買(mǎi)房的借款人存量首套房貸利率，按照2023年8月LPR水平，最低可以降低到：LPR-50BP，即3.7%；

值得注意的是，這是按照央行文件計(jì)算出的理論最低水平，目前尚未明確規(guī)定置換后利率幾何。所以，這還要具體看各商業(yè)銀行的方案細(xì)則。

有人利息能少四十多萬(wàn)元 受益很明顯

記者獲悉，存量房貸利率下降，有兩類(lèi)人受益明顯。

一類(lèi)是高利率時(shí)期的購(gòu)房者。市民董先生說(shuō)，他的首套利率6.1%（LPR+145bp)，即使此后LPR多次下調(diào)，但由于加點(diǎn)實(shí)在太高，目前還是在5.75%的利率高位。

按照此次存量首套房貸的調(diào)整辦法，調(diào)整后的貸款利率不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。如果按照下限計(jì)算，董先生的原利率5.75%將降至4.2%。以200萬(wàn)商業(yè)貸款，20年本額等息還款為例，調(diào)整后，董先生的月供將從14042元降至12331元，每個(gè)月少了1711元，總利息少了41萬(wàn)元。

還有一類(lèi)就是置換人群，這里也包括了購(gòu)買(mǎi)時(shí)不是家庭唯一住房，后期通過(guò)交易出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房的情況。根據(jù)存量房貸利率調(diào)整，原二套利率將降至4.2%的首套利率，減負(fù)明顯。

哪些人可以申請(qǐng)下調(diào)利率？

那么，什么樣的人，可以申請(qǐng)下調(diào)自己的房貸利率呢？

記者了解到，符合以下三種條件的，可以申請(qǐng)調(diào)整：

一是發(fā)放時(shí)即按首套房政策執(zhí)行的房貸。

二是房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)家庭沒(méi)有其他住房，但因當(dāng)?shù)卣?ldquo;認(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理貸款，現(xiàn)在地方政府執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的。

三是房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)不是家庭唯一住房，但后期通過(guò)交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且地方政府執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的。

據(jù)了解，存量按揭不僅包括已發(fā)放首套個(gè)人住房貸款，也包括借款人“實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)”的其他存量。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，不管你買(mǎi)的時(shí)候是不是首套，只要目前這套房子屬于家庭唯一住房，就屬于此次調(diào)整范圍。而且，買(mǎi)的時(shí)候?qū)儆诙?，但現(xiàn)在是家庭唯一住房，這類(lèi)住房的下調(diào)幅度會(huì)比較大。當(dāng)然，新利率是否能按照下限執(zhí)行，仍要看各商業(yè)銀行制定的細(xì)則。

怎樣和銀行協(xié)商降低存量房貸利率？

這兩天，很多市民致電本報(bào)熱線，表達(dá)了他們的疑問(wèn)，那就是，要通過(guò)怎樣的手續(xù)，才能申請(qǐng)降低自己的房貸利率。

對(duì)此，多家銀行人士表示，今年8月31日以前已經(jīng)發(fā)放的首套房貸，或者已經(jīng)簽訂了合同還沒(méi)發(fā)放的首套房貸，從9月25日起，可以向銀行提出申請(qǐng)調(diào)整你的房貸利率。根據(jù)通知，辦法有兩種，一種是市民直接申請(qǐng)調(diào)整房貸利率，變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度；第二種，市民申請(qǐng)一個(gè)新的房貸，來(lái)置換以前的那個(gè)比較高利率的房貸。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，并且仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。至于是只選其中一種方式統(tǒng)一辦理，還是提供兩種方式讓客戶(hù)選擇，兩種方式具體如何操作，目前，各家銀行正在加快出臺(tái)細(xì)則。

同時(shí)，銀行人士透風(fēng)說(shuō)，根據(jù)他們了解的信息，央行這次鼓勵(lì)銀行采取批量調(diào)整方式，讓銀行可以統(tǒng)一調(diào)整，這樣可以大幅提高效率，提升客戶(hù)體驗(yàn)。

商業(yè)、公寓、寫(xiě)字樓等利率不能降低

“我2019年在福州市區(qū)買(mǎi)了小公寓自住，當(dāng)時(shí)辦理了商業(yè)貸款，貸款50萬(wàn)，期限20年，合同利率是也就是5.39%。我現(xiàn)在也能降低利率嗎？”市民秦先生來(lái)電詢(xún)問(wèn)。

記者獲悉，根據(jù)通知，降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策，只針對(duì)首套住房，商業(yè)公寓寫(xiě)字樓等不在范圍內(nèi)。

此外，首套房用組合貸的，公積金利率不在下調(diào)范圍內(nèi)，下調(diào)僅針對(duì)商業(yè)貸款部分。（記者 江海）

來(lái)源：福州新聞網(wǎng)