臺(tái)海網(wǎng)4月19日訊 據(jù)閩西新聞網(wǎng)報(bào)道 2017年一季度，龍巖樓市運(yùn)行有兩個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注:一是商品房銷量大幅增加，但房?jī)r(jià)漲速過(guò)快、漲幅偏大;二是商品房庫(kù)存總量去化明顯，但商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存依然高企。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度全市銷售商品房69.39萬(wàn)平方米，同比增加46.76%，銷售商品住房58.51萬(wàn)平方米(5434套)，同比增加41.77%。其中，中心城市銷售商品房34.97萬(wàn)平方米，同比增加38.22%，銷售商品住房28.41萬(wàn)平方米(2705套)，同比增加30.86%。在銷售大幅增加的同時(shí)，房?jī)r(jià)隨之快速上漲。一季度全市商品房均價(jià)為6472元/平方米，同比上升14.77%，商品住房均價(jià)6421元/平方米，同比上升12.14%。其中，中心城市商品房均價(jià)為7652元/平方米，同比上升22.3%，商品住房均價(jià)為8197元/平方米，同比上升25.86%。

去庫(kù)存方面，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止3月末，全市已批準(zhǔn)預(yù)售未售出的庫(kù)存商品房面積338.04萬(wàn)平方米，比去年12月末的365.13萬(wàn)平方米減少27.09萬(wàn)平方米;未售出的庫(kù)存商品住房169.63萬(wàn)平方米，比去年12月末的195.79萬(wàn)平方米，減少26.16萬(wàn)平方米;未售出的庫(kù)存商業(yè)地產(chǎn)165.77萬(wàn)平方米，比去年12月末的169.34萬(wàn)平方米僅減少3.62萬(wàn)平方米。

根據(jù)2014—2016年商品房、商品住房、商業(yè)地產(chǎn)月均銷售面積計(jì)算去庫(kù)存期，截止3月末，全市商品房19個(gè)月、商品住房10個(gè)月、商業(yè)地產(chǎn)95個(gè)月;中心城市去庫(kù)存期，商品房15個(gè)月、商品住房7個(gè)月、商業(yè)地產(chǎn)117個(gè)月。由此可見(jiàn)，我市商品住房去庫(kù)存成效明顯，去庫(kù)存期已進(jìn)入合理區(qū)間，而商業(yè)地產(chǎn)去化乏力，去庫(kù)存任道重遠(yuǎn)。

由此可以得出，2017年龍巖樓市的調(diào)控方針應(yīng)是“既要去庫(kù)存，又要控房?jī)r(jià)”。即對(duì)商業(yè)地產(chǎn)要著力去庫(kù)存，而對(duì)住宅地產(chǎn)則主要是控房?jī)r(jià)。

為加大商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存力度，龍巖市人民政府于2016年9月出臺(tái)了《化解房地產(chǎn)庫(kù)存實(shí)施意見(jiàn)的通知》(龍政綜【2016】169號(hào))，文件中提出的科學(xué)規(guī)劃、合理供地，從源頭上控制商業(yè)地產(chǎn)增量;加快商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，大力支持符合條件的非住宅類商品房項(xiàng)目用地調(diào)整，盡快讓轉(zhuǎn)型項(xiàng)目按新的規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行開(kāi)工建設(shè);完善購(gòu)租并舉的住房制度，積極開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù);實(shí)施稅費(fèi)優(yōu)惠，鼓勵(lì)、支持居民購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)等等措施，都取得很好效果，2017年應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行。但據(jù)悉，對(duì)購(gòu)買一手新建商業(yè)、辦公用房實(shí)行契稅“即征即獎(jiǎng)”的優(yōu)惠政策執(zhí)行至2016年12月31日就終止了。

為此，筆者建議，應(yīng)延期這一政策，因?yàn)閷?shí)踐證明，這項(xiàng)優(yōu)惠政策，對(duì)推動(dòng)、促進(jìn)商業(yè)、辦公用房銷售能起到立竿見(jiàn)影的效果。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年9月1日至12月31日，龍巖中心城市銷售商業(yè)辦公用房面積為7.15萬(wàn)平方米，占2016年全年銷售商業(yè)、辦公總面積10.63萬(wàn)平方米的67.26%。實(shí)行契稅優(yōu)惠后，看似稅收收入減少了，但銷售額增加了，稅收總額反而會(huì)增加，且由于契稅稅率較低，而土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種稅率較高，只要交易成功，稅收入庫(kù)額只會(huì)增加，不會(huì)減少。

對(duì)住宅地產(chǎn)控房?jī)r(jià)，應(yīng)從供需兩端同時(shí)發(fā)力。因?yàn)樯唐穬r(jià)格是由供求關(guān)系決定的，供不應(yīng)求，價(jià)格就上漲，供過(guò)于求，價(jià)格就跌。龍巖的新建商品住房的供應(yīng)應(yīng)該是充足的，以中心城市為例，截止2017年3月末，已批準(zhǔn)預(yù)售未售出的庫(kù)存住宅面積169.63萬(wàn)平方米，加上已開(kāi)工未批準(zhǔn)預(yù)售的住宅面積約有42萬(wàn)平方米，合計(jì)約有210萬(wàn)平方米，合約25000套住房在近兩年內(nèi)可提供給市場(chǎng)，而中心城市近幾年住宅銷量年均在12000套左右，如果建設(shè)速度和供應(yīng)節(jié)奏掌握合理，市場(chǎng)應(yīng)不至于出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，在供應(yīng)端或由于部分開(kāi)發(fā)企業(yè)因資金不足，放緩施工進(jìn)度，或由于部分開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)會(huì)上漲而“捂盤惜售”，導(dǎo)致供應(yīng)減少，造成消費(fèi)者恐慌搶購(gòu)。上個(gè)月，某樓盤開(kāi)盤價(jià)位超萬(wàn)元，卻在當(dāng)日一掃而空，出現(xiàn)久違的“日光盤”現(xiàn)象就是明證。在需求端，由于毗鄰的廈門、漳州房?jī)r(jià)“瘋漲”，消費(fèi)者擔(dān)心龍巖房?jī)r(jià)跟風(fēng)上漲，就出現(xiàn)搶購(gòu)現(xiàn)象。

同時(shí)，由于近幾個(gè)月炒房團(tuán)有從一、二線城市轉(zhuǎn)向三、四線城市的跡象，漳州市在短短幾個(gè)月內(nèi)，房?jī)r(jià)被迅速翻倍炒高。龍巖在二手房市場(chǎng)已出現(xiàn)上百個(gè)“炒房客”，據(jù)房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，一季度全市銷售的2605套二手住房，其中有805套(占30.9%)是由“炒房客”投資、投機(jī)交易的。一手房市場(chǎng)有沒(méi)有投機(jī)炒房行為，市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)正在調(diào)查。

為此，筆者建議，為保持和促進(jìn)龍巖房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，在供應(yīng)端應(yīng)繼續(xù)實(shí)行市政府提出的“促投資、促開(kāi)發(fā)、促上市”的“三促”措施，加快審批速度，督促符合“預(yù)售條件”的項(xiàng)目盡快上報(bào)審批，已批準(zhǔn)預(yù)售的項(xiàng)目應(yīng)一次性推出全部房源，不得“捂盤惜售”，增加新建商品房的供應(yīng)量，滿足市場(chǎng)需求。在供應(yīng)端，要積極宣傳“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定調(diào)，結(jié)合龍巖樓市近期房?jī)r(jià)連續(xù)攀高的實(shí)際，盡快出臺(tái)包括限購(gòu)、限貸以及對(duì)二套房以上提高首付比例、對(duì)所購(gòu)新建商品要在取得房產(chǎn)證后滿兩年才可以交易等遏制炒房的措施，以防范于未然。