據(jù)中國廣播網報道， 據(jù)經濟之聲《央廣財經評論》報道，根據(jù)國土資源部統(tǒng)計，在經濟發(fā)達地區(qū)特別是城鄉(xiāng)結合部，農村宅基地通過房屋買賣、出租、抵押變相流轉已經是普遍現(xiàn)象，形成了自發(fā)的隱形市場，而各級人大對農村宅基地及農民住宅的立法缺位，增加了政府管理難度。為了探索解決這一問題的辦法，北京市社科院昨天發(fā)布《北京法治發(fā)展報告2011》對這個問題作了專門研討。專家認為造成農村宅基地及農民住宅諸多問題的根本原因在于立法滯后，建議北京可結合實際情況率先探索農村房屋制度，包括允許農村宅基地有條件流轉。比如，可設定若干限定性條件：堅持現(xiàn)有《土地管理法》的基本規(guī)定，即宅基地使用權的初始取得只能是一次，出售、出租后不可再次申請；嚴格限制買賣雙方條件，規(guī)定賣方只有提供已有其他住房時才可出賣，買方僅能購買一處宅基地及其住宅；只有房地一體時才可流轉，未建房屋的宅基地不得流轉等。經濟之聲特約評論員、社科院農村發(fā)展研究所研究員李國祥評論此話題。
目前農村宅基地通過房屋買賣、出租、抵押變相流轉已經是普遍現(xiàn)象了。由于相關立法缺位，增加了政府管理難度，長此以往，對于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調發(fā)展可能帶來哪些消極影響？
李國祥：現(xiàn)在我們國家的土地建設制度嚴重滯后于經濟發(fā)展和農民需求。經濟發(fā)展以后，有一部分農民很可能就要進入城中心居住，這樣宅基地就騰出來，而有一部分可能在當?shù)匦枰?，這就形成了一個市場，但是這個市場得不到法律的保證，一旦產生糾紛，處理上就比較困難，這對當?shù)氐慕洕l(fā)展也是一個制約。這樣的弊端是非常明顯的，更重要的是這在全國很普遍，全民守著金飯碗宅基地，但是到銀行貸款貸不出來，為什么貸不了？因為他們有抵戶，宅基地在國外農村是一個比較有效的抵押物，而在我們國家農民有，但是不能夠在銀行里進行抵押。
現(xiàn)在在全國各地廣泛存在的小產權房現(xiàn)象是不是也是宅基地流轉過程中出現(xiàn)的問題呢？李國祥：小產權房有一部分既違法又不合理，但據(jù)我了解，很多的小產權房它不合法卻很合理，實際上它就是農民集體宅基地，農民利用宅基地建設小產權房，這些小產權房可能賣到城里面，在現(xiàn)有的法律框架下它是不合法的，但是這個實際上是農民的一個權益。按照我們十七屆三中全會所做出的規(guī)定，將來我們要建設城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，這個文件精神對它的合理性給予了一定的肯定。
在前面我們也為大家介紹了北京市社科院出臺了一個報告，對于宅基地的流轉進行了專門的研討，認為現(xiàn)在立法缺失是造成宅基地流轉管理混亂的一個很重要的原因。很多聽眾朋友有疑問，既然缺失我們就立法進行規(guī)范，為什么立法會長期出現(xiàn)空白情況呢？難點在哪里？
李國祥：這個難度是相當相當大的，我們十七屆三中全會已經做了部署，但是在立法的時候，由于大家對這個問題的認識不一致，以及缺乏相應的制度，現(xiàn)在解決起來有難度。好比小產權房，過去我們把它作為違法的，它也沒有交這個土地的出讓收入，所以房價比較低，現(xiàn)在如果你要給它合法化，怎么處理歷史遺留問題？再加上還有很多人擔心，農民如果把宅基地流轉出去或者把它交易出去，將來他在城里生存不了再想回來，很可能就居無居所了，如果流入到城市里，并且產生貧民窟又怎么辦？但是還有一個非常具體的問題困擾著立法進程，我們實際上已經啟動了立法進程，但是由于大家的意見不一致，要想通過還有一定的難度，我們還是需要耐心的等待。
您覺得在完善農村宅基地流轉的相關法律法規(guī)過程當中，我們應當重點注意一些什么樣的問題呢？
李國祥：對于集體土地的權益，實際上就是涉及到農民宅基地承包地。建立宅基地市場所面臨的最大問題就是保護農民宅基地使用權或者農民宅基地的權益，宅基地進行交易所獲得的收益一定要保證給農民，同時一定要讓農民自愿進行流轉，并不影響他未來的生活。
我們看到有一些地方做了一些試點工作，比如江蘇有農民集中居住，浙江有嘉興模式還有兩分兩換等等，天津與北京還有宅基地換房，廣東佛山有農村宅基地換房、土地銀行等等，這些試點有哪些經驗可以借鑒和推廣呢？
李國祥：這些地方通過這種宅基地集中使用改善了農民的居住條件，同時又讓農民得到了一大筆的財產性收入，他的積極意義應該來說還是明顯的。在做這個事情的時候一定要特別注意，不要剝奪農民的權益?，F(xiàn)在很多地方在學集中農民宅基地的時候，有一種趕農民上樓的風氣，這是要避免的，如果不顧農民的意愿，不顧農民現(xiàn)實的需要，不顧農民生產生活的條件，一味的模仿城市集中搞房地產開發(fā)，這個是非常非常危險的。我個人覺得，最主要的就是尊重農民的意愿，在現(xiàn)有法律允許的條件下，把集中開發(fā)改善農民生產生活條件，改善農民的致富條件放在首位。
責任編輯：曉英
