3月16日，中國人民銀行上海市分行聯(lián)合國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局印發(fā)通知，自2026年3月16日起，上海市商業(yè)用房（含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。各金融機構(gòu)需根據(jù)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付比例。這是上海商辦房貸政策十余年來的首次調(diào)整，其他城市預(yù)計會跟進。
今年1月，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整商業(yè)用房購房貸款最低首付款比例政策的通知》提出，“商業(yè)用房（含‘商住兩用房’）購房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%”，并指出“按照因城施策原則，在全國統(tǒng)一的最低首付款比例基礎(chǔ)上，自主確定轄區(qū)各城市最低首付款比例下限。”
“新政降低了投資與經(jīng)營的入場門檻，核心目的在于盤活商辦存量資產(chǎn)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進表示，這一調(diào)整帶來的減負(fù)效應(yīng)十分直觀。他以一套總價500萬元的商業(yè)用房為例，新政實施前，購房者需支付250萬元的啟動資金，調(diào)整后則降至150萬元，直接減少100萬元的現(xiàn)金流壓力。
嚴(yán)躍進表示，這一變化將有效釋放此前受限于資本門檻的投資者需求，尤其疊加當(dāng)前二手住宅交易情緒回暖帶來的資金溢出效應(yīng)，預(yù)計短期內(nèi)上海核心地段商辦項目的咨詢量將實現(xiàn)環(huán)比增長。
中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜指出，過去幾年，上海商業(yè)及辦公物業(yè)的平均租金、出租率均出現(xiàn)不同程度下滑，直接導(dǎo)致市場交易信心不足、成交規(guī)模萎縮，商辦物業(yè)庫存持續(xù)攀升。將首付比例從原先普遍執(zhí)行的50%甚至更高下調(diào)至不低于30%，就是通過降低入市門檻、激活潛在需求，助力房企加快商業(yè)用房去化速度，緩解庫存壓力。
58安居客研究院院長張波認(rèn)為，新政將與上海盤活非住宅存量、支持商務(wù)樓宇更新的政策形成聯(lián)動，讓中小投資者、專業(yè)租賃運營機構(gòu)更易入局商改租，同時也降低了房企將自持商辦改造成長租公寓的資金壓力。從金融端支撐商辦物業(yè)向長租公寓、酒店式公寓等方向轉(zhuǎn)型，順應(yīng)了居住租賃需求的增長。
長期關(guān)注上海浦東市場的房地產(chǎn)從業(yè)人員李航也表示，此次商辦首付比例降低，將重點帶動酒店式公寓的銷售活力。“目前商業(yè)用房中，商鋪去化相對困難，但地段優(yōu)越的酒店式公寓，租金回報率能達到3%甚至更高，吸引力較為突出。”李航以浦東張江一個在售商辦項目為例，該項目根據(jù)戶型不同，售價在兩三百萬元之間，月租金維持在8500元至9000元，按照新政，購房者的首付金額比原來減少約五六十萬元，且無限購限制，對周邊辦公人群和投資群體具有較強的吸引力。
不過，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此次政策調(diào)整雖能激活市場活力，但不會帶來商辦市場的全面反轉(zhuǎn)。嚴(yán)躍進表示，在當(dāng)前房地產(chǎn)新的市場形勢下，包括寫字樓空置率略高、租金承壓、住宅限購寬松化的復(fù)合背景下，政策對市場的刺激作用將呈現(xiàn)顯著的結(jié)構(gòu)性分化，難以復(fù)刻過去“類住宅”投機熱潮。
“政策目的或在于通過提升商辦物業(yè)的流動性，激活其作為‘產(chǎn)業(yè)載體’或‘商業(yè)零售載體’的功能。”嚴(yán)躍進指出，較低的杠桿可將部分物業(yè)導(dǎo)向有認(rèn)購或改造運營能力的機構(gòu)或個人，用于發(fā)展新消費、新業(yè)態(tài)。尤其是經(jīng)過本輪產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和商業(yè)經(jīng)濟的調(diào)整，產(chǎn)業(yè)和商業(yè)對于新型商辦項目又會有新的市場需求。
張波預(yù)計，北京等一線城市大概率將擇機跟進。他認(rèn)為，從當(dāng)前房地產(chǎn)市場步入存量時代的大背景來看，激活商業(yè)辦公（商辦）領(lǐng)域的存量資產(chǎn)已成為政策層面的重要導(dǎo)向。其他城市不僅會結(jié)合自身市場現(xiàn)狀和調(diào)控目標(biāo)在首付比例上做出調(diào)整，更有可能配合出臺更多針對性政策，以實現(xiàn)“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的多重目標(biāo)。（來源：經(jīng)濟參考報）
