從明確首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，到延續(xù)實(shí)施居民換房個(gè)稅優(yōu)惠政策，再到引導(dǎo)降低存量房貸利率、優(yōu)化調(diào)整住房信貸政策……近期一系列房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整，不斷充實(shí)政策調(diào)控工具箱。

　　記者近日走訪北京、上海、鄭州、長(zhǎng)沙、惠州、淮南等地樓市發(fā)現(xiàn)，以京滬為代表的一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，購(gòu)房者信心大幅提振，二三線城市表現(xiàn)相對(duì)平淡，交易情緒仍待傳導(dǎo)。

　　一線城市新房交易活躍

　　“新政策出臺(tái)后的第一個(gè)周末，單日來(lái)訪量和成交量明顯上升，是此前的2.5到3倍。”上海市普陀金茂府的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理告訴記者，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺(tái)后，能夠明顯感受到客戶購(gòu)房信心的提升。

　　金茂華東區(qū)域總經(jīng)理關(guān)翀表示，貸款已還清的無(wú)房戶的首付比例從7成下降3.5成，其購(gòu)買(mǎi)力隨之大幅提升。“我們發(fā)現(xiàn)不少準(zhǔn)備置換的客戶能夠負(fù)擔(dān)得起首付款了，這在一定程度上促進(jìn)了成交量的增長(zhǎng)。”

　　上半年客戶寥寥的遠(yuǎn)郊盤(pán)成交熱度陡然提升。位于上海嘉定的某樓盤(pán)，周六一天就成交了60余套。“客戶都是分銷(xiāo)渠道商帶過(guò)來(lái)的，現(xiàn)在中介機(jī)構(gòu)手里積累了足量的剛性改善客戶，本來(lái)正持幣觀望的購(gòu)房者突然遇到政策利好，就開(kāi)始出手了。”一位中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　因工作調(diào)動(dòng)從山東到上海發(fā)展的科技工作者羅先生直言：“我是‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策的受益者。按照原先的政策，此前有過(guò)貸款記錄的購(gòu)房者視同二套購(gòu)房者，必須掏出七成首付才能購(gòu)買(mǎi)。而我現(xiàn)在工作不到5年，根本沒(méi)有那么多積蓄。新政策出臺(tái)后我只需3.5成首付就可以‘上車(chē)’了，我每個(gè)月的薪水能覆蓋掉貸款。”

　　在北京，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后的首個(gè)周末，一些樓盤(pán)人頭攢動(dòng)，有剛需盤(pán)日均接待數(shù)百組客戶。9月2日，中建璞園當(dāng)日成交21.8億元，熱銷(xiāo)268套；3日，北京高端樓盤(pán)融創(chuàng)壹號(hào)院一天攬金56.2億元。不少樓盤(pán)甚至通知銷(xiāo)售員24小時(shí)待命，售樓處“不打烊”。

　　“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，一線城市新房市場(chǎng)活躍度明顯提升，同時(shí)換房需求使二手房掛牌量增加。根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，北京和上海近期掛牌量分別增加了4000余套和3000余套。“很多有改善性需求的客戶想置換，但要符合首套首貸資格，需要將名下的住房先出售，因此掛牌量增加。”一家大型中介門(mén)店負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　二線城市樓市反響較小

　　與一線城市燃起的購(gòu)房熱情相比，二線城市則顯得溫和。

　　9月1日宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的長(zhǎng)沙市，相比此前的工作日，周末并未出現(xiàn)明顯的成交放量。“近幾天的成交量與上周同期也基本持平，未出現(xiàn)快速拉升的情況。但在新房方面，日均成交有小幅增長(zhǎng)。”湖南新環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖有限公司副總經(jīng)理明賓說(shuō)。

　　鄭州市8月3日推出15條政策措施以提振樓市信心，包括契稅減免、購(gòu)房補(bǔ)貼、“認(rèn)房不認(rèn)貸”等，并鼓勵(lì)各商業(yè)銀行下調(diào)存量個(gè)人住房貸款利率。目前，鄭州新出臺(tái)的15條政策措施已滿月，市場(chǎng)逐漸泛起漣漪。

　　河南本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)星聯(lián)芒果集團(tuán)董事長(zhǎng)王永光說(shuō)，鄭州15條樓市政策出臺(tái)后，8月中下旬市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)起色，該公司旗下多個(gè)樓盤(pán)新房銷(xiāo)售量與7月份相比有明顯提升。剛需是購(gòu)房的主力軍，但鄭州市住宅庫(kù)存量較大，市場(chǎng)預(yù)期并未明顯扭轉(zhuǎn)，市場(chǎng)恢復(fù)仍需要一定時(shí)間。

　　根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，新政策滿月后，鄭州二手房成交量環(huán)比上漲約10%，改善客群受影響最為顯著，新房改善性客戶成交占比提升明顯，但二手房掛牌房源價(jià)格調(diào)漲量占比下降約2.7個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明業(yè)主預(yù)期有所走低。

　　鄭州貝殼公司的一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，近期咨詢購(gòu)房的人明顯增多，部分新樓盤(pán)的銷(xiāo)售出現(xiàn)回暖跡象，如一個(gè)樓盤(pán)最近一周賣(mài)掉40多套，這在今年以來(lái)是比較少見(jiàn)的。

　　易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前一二線城市樓市總價(jià)300萬(wàn)至500萬(wàn)元的樓盤(pán)成交最為活躍。隨著剛性改善需求的啟動(dòng)，整個(gè)置換鏈條開(kāi)始輪動(dòng)，預(yù)計(jì)1至2個(gè)月后，500萬(wàn)至800萬(wàn)元的客戶開(kāi)始“出場(chǎng)”，進(jìn)而輪動(dòng)800萬(wàn)元以上的中高端市場(chǎng)。隨著新政策持續(xù)顯效，市場(chǎng)上中高端住宅需求會(huì)進(jìn)一步釋放，追求好房子、好社區(qū)的改善性需求入市會(huì)更為積極。

　　三線城市成交呈分化態(tài)勢(shì)

　　三線城市樓市則出現(xiàn)分化狀態(tài)。

　　在廣東，鄰近深圳的惠州市能感受到樓市活躍的熱度。來(lái)自廣東河源市的鄧先生正謀劃在惠城區(qū)買(mǎi)1套“一步到位”的大戶型。8月26日，他在惠州市金山新城馬安片區(qū)看中一套143平方米的四居室，總價(jià)208.65萬(wàn)元，需要付3成首付即62.6萬(wàn)元，剩余房款則需貸款30年，月供7663元。近63萬(wàn)元的首付，讓鄧先生犯了難。

　　日前惠州實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，雖然在河源仍有一套正在按揭的房產(chǎn)，但按照新政策，鄧先生的首付可降至2成，月供只提升了20元。“新政策實(shí)施后，月供幾乎相同，首付省下20.9萬(wàn)元。我可以去購(gòu)買(mǎi)心儀的房產(chǎn)了！”鄧先生開(kāi)心地說(shuō)。

　　但在安徽省淮南市，購(gòu)房者對(duì)于新政策的感知卻不太明顯。一直在考慮購(gòu)買(mǎi)婚房的陳先生仍在觀望，“利好樓市的新政策不斷出臺(tái)，但是感覺(jué)我的目標(biāo)樓盤(pán)去化速度卻很慢，因此我會(huì)按照自己的節(jié)奏慢慢挑選，并不急于出手。”

　　同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，從新政策對(duì)市場(chǎng)的影響來(lái)看，能級(jí)越高的城市效果越明顯，北京、上海等一線城市有望迎來(lái)一波置換改善潮。隨著一線城市樓市成交熱度的逐步傳導(dǎo)，二線及三四線城市樓市成交也將逐步活躍。

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