曾被廣泛認(rèn)為可能成為A股“物業(yè)第一股”的碧桂園物業(yè)日前突然宣布撤回公司物業(yè)板塊分拆上市的申請，引來外界各種猜想。業(yè)內(nèi)人士分析，上市擱淺的原因復(fù)雜，其中，受當(dāng)前調(diào)控政策持續(xù)影響，與房企融資相關(guān)的IPO將會受到較為嚴(yán)格的限制，尋求其他上市平臺或許更為現(xiàn)實。
主動撤回
12月11日，碧桂園控股有限公司發(fā)布公告稱，暫停廣東碧桂園物業(yè)服務(wù)股份有限公司于上海證券交易所的建議分拆。對此，碧桂園解釋，撤回其建議分拆的申請主要是由于中國審核監(jiān)管機關(guān)近期的政策變動。目前，碧桂園現(xiàn)正評估各選項，包括尋求物業(yè)管理相關(guān)資產(chǎn)于其他地方的證券交易所分拆獨立上市。
實際上，隨著物業(yè)板塊成為地產(chǎn)行業(yè)普遍公認(rèn)的下一風(fēng)口，眾多房企拆分物業(yè)板塊上市的計劃也不斷拋出。資料顯示，碧桂園于2015年8月首次對外披露上市意圖，同時成立了物業(yè)上市籌備小組。此后，碧桂園于2016年3月16日就公司非全資附屬公司廣東碧桂園物業(yè)服務(wù)股份有限公司于上海證券交易所建議分拆獨立上市；2016年9月，碧桂園宣布已向上交所遞交上市申報材料，同時公布上市計劃，擬在上交所發(fā)售不超過4010萬股股份，且不低于本次發(fā)行后總股本的10%，每股面值為人民幣1元。
2017年以來，事件又有了新的進(jìn)展。今年5月，碧桂園物業(yè)IPO正式獲受理；11月，上交所IPO正常審核狀態(tài)企業(yè)信息表顯示，碧桂園物業(yè)審核狀態(tài)為已反饋。
對于碧桂園的主動撤回申請，業(yè)內(nèi)人士的普遍反映是稍顯突然。畢竟之前該公司成為A股“物業(yè)第一股”的呼聲頗高，尤其是近年來，碧桂園物業(yè)發(fā)展速度較快，業(yè)績表現(xiàn)也呈顯著增長趨勢。
資料顯示，截至2017年上半年，碧桂園物業(yè)合同管理面積達(dá)2.47億平方米。2017年12月1日，碧桂園物業(yè)更新的招股說明書顯示，2014-2017年上半年，碧桂園物業(yè)的營業(yè)收入分別為12.07億元、16.72億元、23.58億元、14.15億元（半年），呈逐年上升的趨勢。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)由此判斷，碧桂園物業(yè)A股上市擱淺目前看并非公司業(yè)績不佳，而是在于資本市場未來對于上市計劃會有謹(jǐn)慎態(tài)度，由此帶來的上市計劃延期或許是碧桂園主動叫停的原因。
涉房企業(yè)IPO緩慢
值得一提的是，在業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)緊縮政策的密集出臺以及防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險等多方面使得房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的IPO進(jìn)展緩慢。“當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊，房企和涉及地產(chǎn)業(yè)務(wù)等行業(yè)房企的IPO基本上難有作為，融資和定向增發(fā)在內(nèi)都很難得到推進(jìn)。”有不愿具名的房地產(chǎn)企業(yè)人士如是介紹。
證監(jiān)會近日發(fā)布的《發(fā)行監(jiān)管部首次公開發(fā)行股票審核工作流程及申請企業(yè)情況》顯示，除了南都物業(yè)服務(wù)顯示通過發(fā)審會、碧桂園物業(yè)顯示預(yù)先披露更新外，其他房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的審核狀態(tài)均為“已反饋”，這6家企業(yè)分別是大連萬達(dá)商業(yè)、金輝集團、同策房地產(chǎn)咨詢、首創(chuàng)置業(yè)以及深交所創(chuàng)業(yè)板排隊的西藏新城悅物業(yè)服務(wù)和北京思源興業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)集團。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，政策對于融資方面收緊，尤其對地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)格的管控，是房地產(chǎn)企業(yè)A股IPO節(jié)奏放緩或者擱置的原因。而物業(yè)公司也被看做是和房地產(chǎn)息息相關(guān)的行業(yè)，于是也難逃緩慢上市。
不過值得一提的是，在碧桂園物業(yè)撤回上市申請之時，另一家物業(yè)公司南都物業(yè)則首發(fā)獲通過。該公司的招股書顯示，擬公開發(fā)行不超過1984.127萬股，計劃募集資金4.11億元，用于物業(yè)管理智能化系統(tǒng)、公寓租賃服務(wù)等項目。上述不愿具名的房企人士認(rèn)為，南都物業(yè)的首發(fā)獲得通過意味著上市的路并未完全堵死，“如果有耐心也可以等待，這與企業(yè)自身的戰(zhàn)略和考量息息相關(guān)”。
“死磕”還是另辟蹊徑
實際上，近年來房地產(chǎn)企業(yè)紛紛在分拆物業(yè)企業(yè)謀求獨立上市，因為物業(yè)公司的輕資產(chǎn)和高利潤率很容易使物業(yè)公司成為資本市場寵兒，因此在碧桂園物業(yè)之前包括彩生活、綠城服務(wù)、中海物業(yè)先后實現(xiàn)了上市。不過，它們都集中在聯(lián)交所或者新三板。
因此，在碧桂園物業(yè)主動撤回上市申請后，分析人士猜想，碧桂園物業(yè)的下一個上市地點應(yīng)該鎖定香港。對此碧桂園方面表示，“包括尋求物業(yè)管理相關(guān)資產(chǎn)于其他地方的證券交易所分拆獨立上市”。
嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)而分析，碧桂園主動撤回物業(yè)上市申請更像是策略調(diào)整，尤其是綜合考慮不同資本市場的效率情況下，聯(lián)交所或許是更好的選擇。不過，嚴(yán)躍進(jìn)也進(jìn)而表示，就現(xiàn)階段而言，單純分拆的意義不大，關(guān)鍵后續(xù)要在租賃業(yè)務(wù)發(fā)展、物業(yè)資產(chǎn)管理等領(lǐng)域有創(chuàng)新地方，這樣才可以獲得更好的行業(yè)和資本市場的認(rèn)可。
值得一提的是，除了碧桂園物業(yè)之外，包括萬科在內(nèi)的其他多家企業(yè)也曾提出了分拆物業(yè)謀求獨立上市的計劃，在碧桂園物業(yè)主動撤回上市之后，其他房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)板塊將在資本化的道路上何去何從也十分引人關(guān)注。對此，上述房地產(chǎn)行業(yè)人士表示，從宏觀政策層面看，對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控依然趨緊，因此涉房企業(yè)上市難的基本面也不會改變。若想要有所突破，短期內(nèi)依然需要尋找其他平臺，而從長遠(yuǎn)看，如何提高物業(yè)公司增值業(yè)務(wù)的能力也決定著資本市場認(rèn)可度的高低，只有增值服務(wù)豐富且占營收比更大，不論在哪個交易所，都能獲得更好的資本市場認(rèn)可。
北京商報記者 董家聲
