高負債下的“圈地運動”

恒大的關鍵詞有很多，而最讓人印象深刻、出現(xiàn)頻次最高的有兩個：一個是高土儲；另一個是高負債。

2006年，恒大引入美林、德意志銀行等多家國際知名投資機構約10億美金的投資后，開始瘋狂“圈地”。到2008年，恒大從偏安廣州一隅到全國22個城市，土儲面積增至4600萬平方米，翻了8倍。而彼時，各大房企放緩拿地速度，2008年，碧桂園的土儲面積稍遜恒大，為4439萬平方米；富力地產(chǎn)土儲面積2537萬平方米、萬科土儲面積2281萬平方米，均約為恒大土儲面積的一半。

然而，2008年土儲面積的成倍增長，于恒大而言只是開始。

恒大在之后的“圈地運動”中顯得更加果敢。2010年，房企拿地基本處于停滯狀態(tài)，消耗庫存是房企間達成的無聲默契。而這個時候恒大反其道行之，大手筆買買買，成為房企中的“一股清流”。2010年，恒大土儲面積再次翻番達到9600萬平方米，不但成為了全國最大的“地主”，還比土儲面積位居第二的綠地集團高出一倍。

伴隨高土儲一同到來的還有高負債。2008年恒大負債合計199.39億元，而這一數(shù)字在2009年為499.14億元，2010年漲至830.86億元。雖然高負債在房地產(chǎn)行業(yè)已成常態(tài)，但每年負債額幾乎成倍增長的房企卻僅恒大一家。

高負債一方面有利于房企抓住機會快速擴張；另一方面也容易給企業(yè)帶來“資金鏈緊張”的沉重打擊。然而讓公眾不解的是，2008年IPO失敗后，恒大資金鏈幾近斷裂，已經(jīng)在高土儲上“栽了跟頭”的恒大為何還打算在同一個地方摔兩次。

恒大對“圈地”的熱情在房企中顯得有點特立獨行甚至一意孤行。不過時間證明恒大的眼光確實獨到，隨后各大房企加入圈地熱潮、“地王”頻現(xiàn)，而恒大卻早已憑借先發(fā)優(yōu)勢低成本購入大量土儲。

易觀智庫房企中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴《中國新聞周刊》，“土地儲備是衡量上市房企的一個重要指標。所謂“巧婦難為無米之炊”，土地是最基本的投資生產(chǎn)要素”，而這一道理，恒大2006年就已經(jīng)參透，是最早一批具有土儲意識的房企。

俗話說，“舍不得孩子，套不到狼。”2017年6月30日，恒大土儲面積達到2.76億平方米，且今年上半年新增土儲就超過6000萬平方米，遙遙領先其他房企；此外，恒大負債合計13248億元，幾乎相當于同行萬科和碧桂園上半年的負債總和。

在高土儲和高負債的策略下，地產(chǎn)行業(yè)起步較晚的恒大一路狂奔。2016年，恒大土地儲備、銷售金額、資產(chǎn)規(guī)模、營收規(guī)模均超萬科，最終成為龍頭老大。

今年以來，恒大股價更是持續(xù)走高，7月27日許家印資產(chǎn)凈值超過萬達集團董事長王健林，成為國內地產(chǎn)首富；9月18日，恒大股票漲至27.75港元，再創(chuàng)歷史新高，許家印也因此成為中國首富。