一方面，現(xiàn)售制度將減少土地市場的競爭，維持土地價格的相對平穩(wěn)，降低開發(fā)商的拿地成本;另一方面，現(xiàn)售制度拉長開發(fā)周期，抬高資金成本，最終或許將轉(zhuǎn)嫁給購房者。

深圳有關(guān)部門的一紙說明，拉開了我國商品房預(yù)售制度改革的大幕。

5月3日，深圳規(guī)劃和國土資源委員會(下稱“深圳規(guī)土委”)在官方微博上發(fā)布了一則《我市開展商品房現(xiàn)售試點工作》的說明。這則說明寫道：為深化改革，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，深圳市在全國范圍內(nèi)率先探索商品房預(yù)售制度改革，開展商品房現(xiàn)售試點。

值得注意的是，上述試點有著住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、廣東省政府的合作作為背書。這意味著一旦深圳試點取得成效、形成一定模式，或?qū)⑾蚱渌袟l件的城市推行。

實行了22年之久的商品房預(yù)售制度如若改變，將對中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)帶來地震式的洗牌效果。

預(yù)售制度改革啟幕

深圳規(guī)土委稱，在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，商品房預(yù)售制度有利于加快商品房供應(yīng)、滿足群眾住房需求，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。但在實踐中，也出現(xiàn)了一些問題，例如“貨不對板”、“虛假宣傳”、“質(zhì)量瑕疵”等，甚至有開發(fā)企業(yè)因資金鏈斷裂導(dǎo)致項目爛尾，損害購房人的合法權(quán)益，影響了社會穩(wěn)定。

出于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的目的，深圳出臺了商品房現(xiàn)售的試點工作。

但這并不是深圳的單一行動，該項試點工作有更為深厚的背景。深圳規(guī)土委稱，此次商品房現(xiàn)售試點是根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 廣東省人民政府共同推進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)體制改革試點省建設(shè)合作協(xié)議》(下稱《協(xié)議》)開展商品房預(yù)售制度改革的有關(guān)規(guī)定，按照廣東省住房建設(shè)廳開展商品房現(xiàn)售試點工作的有關(guān)要求推出的。

《第一財經(jīng)日報》記者查詢發(fā)現(xiàn)，《協(xié)議》是廣東省政府與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在2015年4月8日簽署的。根據(jù)協(xié)議，雙方將以部省合作的方式，共同推進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃、新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃建設(shè)、綠色建設(shè)體系、住房制度、現(xiàn)代建造、行政管理等方面的改革，將廣東建成國家城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)體制改革試點省，努力為全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)改革和發(fā)展創(chuàng)造經(jīng)驗。

由此不難看出，深圳試點商品房現(xiàn)售，其目的是為全國的商品房制度改革提供先試先行的經(jīng)驗。

廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳一位不愿透露姓名的官員對《第一財經(jīng)日報》記者表示，深圳在全國范圍內(nèi)率先探索商品房預(yù)售制度改革確有其事，且僅有深圳一個城市作為試點。不過，由于方案仍在制定中，因此住建廳目前尚不清楚此項改革的具體內(nèi)容。

從歷史的角度來看，商品房預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，是中國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的重要推動力。但經(jīng)過20多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場整體上已趨于飽和、成熟，去庫存成為當(dāng)下最緊迫的任務(wù)，以加快商品房供應(yīng)為目的的預(yù)售制度到了需要改變的時候。

在預(yù)售制度之下，很多開發(fā)商強(qiáng)調(diào)“快周轉(zhuǎn)”，一個項目從拿地到預(yù)售，最短的只需5~6個月，多數(shù)保持在8~10個月之間。但換成現(xiàn)售制度，從拿地到銷售的周期將延長至3年左右，甚至更久。換言之，同樣一筆資金，在預(yù)售制度之下3年可以做3個項目，獲取3個項目的利潤，但在現(xiàn)售制度之下只能做1個項目，少了2個項目的利潤。