對“二手房” 交易等房地產(chǎn)市場有啥影響？

　　對于房地產(chǎn)納入營改增試點(diǎn)，“二手房”交易會否受影響一直是關(guān)注焦點(diǎn)。

　　根據(jù)新規(guī)，個(gè)人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5％的征收率全額繳納增值稅，個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。對北上廣深四市而言，如果想要免征增值稅，必須是銷售2年以上的普通住房，如果是將購買2年以上的非普通住房銷售，則需要以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。

　　對普通老百姓來說，適用于二手房的增值稅優(yōu)惠措施幾乎“平移”了現(xiàn)行營業(yè)稅優(yōu)惠政策，因此不會增加交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)。梁因樂表示，不同地域?qū)Χ址拷灰锥愂諏?shí)際承擔(dān)人的操作慣例存在較大差異，因此營改增對二手房交易市場的影響主要還是由市場供需決定。

　　值得注意的是，銷售不動產(chǎn)的“時(shí)機(jī)”也將影響到繳納增值稅稅率。比如，一般納稅人銷售其4月30日前取得的不動產(chǎn)，可選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；若是銷售5月1日后取得的不動產(chǎn)，應(yīng)適用11%的稅率。交稅地點(diǎn)也涉及到，需要在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳一部分稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

　　分析認(rèn)為，房地產(chǎn)營改增，將助推規(guī)?；?、專業(yè)化租賃經(jīng)營和“購租并舉”的住房供應(yīng)新模式。同時(shí)，為實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)抵扣，開發(fā)商會逐步告別“大而全”的粗放模式，將咨詢和設(shè)計(jì)等業(yè)務(wù)外包。此外，由于土地或房屋增值越多，開發(fā)商繳稅越多，這就約束其不再靠漲價(jià)獲益，而是轉(zhuǎn)向提升品質(zhì)和成本管控。

　　改革對“去庫存”有啥影響？營改增后所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，對于所有行業(yè)企業(yè)而言，改善辦公條件購置辦公樓時(shí)成本會降低，因此會對商業(yè)地產(chǎn)銷售產(chǎn)生一定的刺激，有望促進(jìn)寫字樓去庫存。

　　“世界性難題”金融業(yè)營改增如何改？

　　金融業(yè)由于其子行業(yè)業(yè)務(wù)種類眾多，核算也比較復(fù)雜，被認(rèn)為是最后一批營改增行業(yè)中的一大難點(diǎn)。 根據(jù)規(guī)定，金融服務(wù)是指經(jīng)營金融保險(xiǎn)的業(yè)務(wù)活動，包括貸款服務(wù)、直接收費(fèi)金融服務(wù)、保險(xiǎn)服務(wù)和金融商品轉(zhuǎn)讓，由原來的5%的營業(yè)稅率改為6%的增值稅率。

　　“金融業(yè)增值稅制度的設(shè)計(jì)是世界性難題，營改增方案考慮到了金融業(yè)實(shí)施增值稅的一些關(guān)鍵點(diǎn)。從營業(yè)稅改為增值稅后稅率增加了一個(gè)百分點(diǎn)，但考慮到可抵扣的因素，特別是不動產(chǎn)的抵扣，金融業(yè)稅負(fù)應(yīng)能實(shí)現(xiàn)只減不增。”中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌說。

　　對于金融業(yè)，《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》明確了免征增值稅的項(xiàng)目包括：金融機(jī)構(gòu)農(nóng)戶小額貸款、國家助學(xué)貸款、國債地方政府債、人民銀行對金融機(jī)構(gòu)的貸款等的利息收入，被撤銷金融機(jī)構(gòu)以貨物、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、有價(jià)證券、票據(jù)等財(cái)產(chǎn)清償債務(wù)，保險(xiǎn)公司開辦的一年期以上人身保險(xiǎn)產(chǎn)品取得的保費(fèi)收入，合格境外投資者（QFII）委托境內(nèi)公司在我國從事證券買賣業(yè)務(wù)、證券投資基金管理人運(yùn)用基金買賣股票和債券、個(gè)人從事金融商品轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)等金融商品轉(zhuǎn)讓收入，等等。

　　梁因樂認(rèn)為，金融業(yè)產(chǎn)品服務(wù)變化很多，對金融企業(yè)來說，應(yīng)該根據(jù)不同產(chǎn)品的特性進(jìn)行相應(yīng)的稅務(wù)處理，“從稅務(wù)成本來說未必會有明顯上升，甚至可能會下降，具體要看企業(yè)經(jīng)營狀況。”他還提醒，金融服務(wù)十分依賴系統(tǒng)，現(xiàn)在距離推開營改增試點(diǎn)時(shí)間很短，金融企業(yè)如何調(diào)整系統(tǒng)、修改業(yè)務(wù)流程等，任務(wù)將比較艱巨。另外，對銀行等金融機(jī)構(gòu)來說，難度還在開具增值稅專用發(fā)票上，要和稅務(wù)局的金稅三期系統(tǒng)對接好，還需要收集和提供更加規(guī)范和完整的票面信息以及納稅識別號等。