臺(tái)海網(wǎng)(微博)7月10日訊 據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)報(bào)道，越秀地產(chǎn)正在為2013年的激進(jìn)拿地王承受沉重壓力。

　　2013年，越秀地產(chǎn)通過與投資基金合作購(gòu)地方式，僅支付了58.17億元，即撬動(dòng)了總地價(jià)款金額為人民幣201.24億元的7塊土地。這7塊地中有3塊是當(dāng)時(shí)的地王。

　　然而時(shí)代周報(bào)記者通過調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，這3塊地王或者在購(gòu)入一年后，至今沒有動(dòng)工，或者是在買入大半年后，才開始進(jìn)場(chǎng)施工。

　　對(duì)于地王項(xiàng)目究竟何時(shí)開工，越秀地產(chǎn)在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)并未正面回復(fù)。對(duì)于這種與投資基金合作開發(fā)的模式，越秀地產(chǎn)坦承，因?yàn)樵叫愕禺a(chǎn)所占權(quán)益比例小，在越秀地產(chǎn)對(duì)合作項(xiàng)目進(jìn)行回購(gòu)之前，不會(huì)作為債務(wù)體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表上。

　　越秀地產(chǎn)為此承受了很大的資金壓力。2014年6月，越秀地產(chǎn)在回復(fù)采訪時(shí)稱，將出售其位于廣州的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，套現(xiàn)7億元。越秀地產(chǎn)在公告中解釋，出售該商業(yè)項(xiàng)目只是處理集團(tuán)的“非核心項(xiàng)目資產(chǎn)”。這被認(rèn)為是越秀地產(chǎn)為改善集團(tuán)流動(dòng)性緊張的狀況，而“斷臂求生”。

　　昔日地王如燙手山芋

　　2013年，越秀地產(chǎn)競(jìng)得的三塊地王，而在目前市場(chǎng)行情之下，卻如同燙手的山芋。

　　公告顯示，越秀地產(chǎn)按照“回歸一、二線城市”的拓展戰(zhàn)略導(dǎo)向，2013年分別在廣州、杭州、佛山和武漢四個(gè)城市購(gòu)入7幅地塊，總購(gòu)地金額為201.24億元，涉及建筑面積約為275萬平方米。

　　2013年5月23日，越秀地產(chǎn)以24.6億元的最高保密地價(jià)奪得海珠區(qū)南洲路大沙圍地塊，扣除保障性住房后樓面價(jià)34590元/平方米，號(hào)稱廣州最貴單價(jià)地王。當(dāng)時(shí)，海珠區(qū)南洲路周邊的二手房?jī)r(jià)格僅3萬元/平方米。按照這個(gè)樓面地價(jià)，“面粉”比“面包”貴。

　　一年多過去了，這個(gè)昔日吸足人眼球的地王仍未開工。時(shí)代周報(bào)記者6月底走訪該地塊，看到這塊地王目前仍然被圍起，沒有開工的跡象。該地塊已經(jīng)平整完畢，并不存在拆遷等難題，為何競(jìng)得后一年還未動(dòng)工？越秀地產(chǎn)此前回復(fù)媒體，該項(xiàng)目目前仍處在前期規(guī)劃中。而周邊房?jī)r(jià)也并未因?yàn)樵摰赝醯恼Q生而拉高，網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，過去3個(gè)月內(nèi)，該區(qū)域住宅成交均價(jià)依然維持在2.8萬-3.1萬元/平方米。

　　2013年10月底，越秀地產(chǎn)拿下另一塊地王—廣州蘿崗云浦地塊。該地塊總價(jià)高達(dá)43.5億元，溢價(jià)率達(dá)45%?？鄢?50平米拆遷安置房后，樓面價(jià)已高達(dá)9120元/平方米，是當(dāng)時(shí)蘿崗區(qū)的“雙料地王”。

　　“當(dāng)時(shí)，蘿崗一手住宅樓價(jià)普遍高達(dá)1.5萬元/平方米，部分突破2萬元/平方米，因此，9120元/平方米的樓面價(jià)基本符合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)現(xiàn)狀。然而2014年以來，地產(chǎn)市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，目前蘿崗地區(qū)樓價(jià)在1.2萬-1.5萬元/平方米。按照目前的市場(chǎng)價(jià)格，越秀地產(chǎn)如果開發(fā)也只能保本?！辟Y深地產(chǎn)評(píng)論員韓世同對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說，“越秀地產(chǎn)面臨著開發(fā)與不開發(fā)的兩難境地?！?/P>

　　2013年9月12日，越秀聯(lián)合投資基金越秀仁達(dá)以90億元的總價(jià)投得武漢精武路地塊，一舉成為武漢地王。7月7日，時(shí)代周報(bào)請(qǐng)武漢當(dāng)?shù)厝藢?shí)地探訪該地塊，發(fā)現(xiàn)仍然是一片荒地。而時(shí)代周報(bào)記者致電武漢越秀地產(chǎn)開發(fā)公司，工作人員稱該地塊于2014年6月26日剛剛動(dòng)工開發(fā)。

　　可縱觀越秀地產(chǎn)2013年新購(gòu)入項(xiàng)目，大部分已實(shí)現(xiàn)購(gòu)地半年內(nèi)開工、一年開售。最快的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)購(gòu)地后9個(gè)月開售。與此對(duì)照，此3塊地王的開工速度明顯遲緩。

　　除了3塊地王，越秀地產(chǎn)于2013年競(jìng)得的地塊，地價(jià)都偏高。如2013年7月拿下的佛山禪城地塊，溢價(jià)率高達(dá)96.2%，樓面地價(jià)7346元/平方米。

　　“禪城地塊樓面地價(jià)明顯偏貴。禪城樓價(jià)最高時(shí)賣到1.4萬-1.5萬元/平方米，現(xiàn)在跳水到1.1萬-1.2萬元/平方米，加上每平方米建安成本4000-5000元，再加上稅后，越秀地產(chǎn)的禪城地塊保本都比較困難?！表n世同分析。

　　杠桿作用放大拿地風(fēng)險(xiǎn)

　　公告顯示，截至2013年年底，越秀地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率為43.8%，相比2012年底37.1%上升6.7個(gè)百分點(diǎn)，負(fù)債水平相對(duì)行業(yè)內(nèi)保持在較低水平。而且，當(dāng)年其整體融資成本也下降1.44個(gè)百分點(diǎn)至5.59%。越秀地產(chǎn)在2013年大幅拿地的同時(shí)，負(fù)債率和利息支出還能降低？越秀地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)拿地背后，是越秀集團(tuán)旗下管理的基金鼎力的支持。

　　公告顯示，在越秀地產(chǎn)2013年購(gòu)入的7塊地中，其中有4幅地塊是通過與投資基金合作的創(chuàng)新模式投得的，總地價(jià)高達(dá)201.24億元，而越秀地產(chǎn)實(shí)際應(yīng)付的土地金額僅58.17億元。時(shí)代周報(bào)記者了解到，在參與到與越秀地產(chǎn)及其子公司拿地的基金公司名單中，均指向越秀地產(chǎn)母公司越秀集團(tuán)旗下管理的基金。

　　2013年，越秀地產(chǎn)首次與投資基金進(jìn)行合作開發(fā)。按照克而瑞研究中心朱一鳴的說法，合作開發(fā)模式主要是：初期越秀投資占比較小，為5%-20%，而基金占大頭(為80%-95%)；在一年至一年半以后，越秀地產(chǎn)選擇是否回購(gòu)，回購(gòu)額度有上限，基金回報(bào)設(shè)定為每年11%-12%。

　　越秀地產(chǎn)以此模式開發(fā)的成本是多少呢？按照此前越秀地產(chǎn)給時(shí)代周報(bào)記者的回復(fù)，回購(gòu)的成本是原始成本加上基金要求的回報(bào)，以武漢項(xiàng)目為例，“我們?cè)谫?gòu)地后一年到兩年內(nèi)享有回購(gòu)權(quán)，年回報(bào)率不超過12%”。

　　對(duì)于此種融資方式，越秀地產(chǎn)在回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者采訪稱，該模式“有效利用資源，提高財(cái)務(wù)靈活性，在保持較低負(fù)債比率的同時(shí)加快實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)”。

　　然而，業(yè)內(nèi)多位專家并不大認(rèn)可這種說法?！斑@實(shí)際上是一種表外融資，承擔(dān)了貸款的風(fēng)險(xiǎn)，但是不體現(xiàn)在越秀地產(chǎn)2013年的財(cái)務(wù)報(bào)表上。”

　　“如果加上發(fā)行費(fèi)，其融資成本達(dá)到13%，相當(dāng)于變相的債務(wù)。一旦違約，成本也會(huì)大幅度增長(zhǎng)。越秀地產(chǎn)采用回購(gòu)這種方式，風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)沒有轉(zhuǎn)嫁出去，風(fēng)險(xiǎn)還在越秀集團(tuán)或者越秀地產(chǎn)，這是為了融資和囤地一種無奈的辦法。如果土地升值超過13%，這樣做是劃算的，如果土地沒有升值13%甚至下跌，將承受更大的風(fēng)險(xiǎn)?！眳f(xié)縱國(guó)際集團(tuán)創(chuàng)始合伙人黃立沖告訴時(shí)代周報(bào)記者。

　　實(shí)際上，2014年以來，越秀地產(chǎn)資金壓力已經(jīng)開始顯現(xiàn)。2014年6月，越秀地產(chǎn)出售其位于廣州的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，套現(xiàn)7億元。越秀地產(chǎn)在公告中解釋，出售該商業(yè)項(xiàng)目只是處理集團(tuán)的“非核心項(xiàng)目資產(chǎn)”。然而，近年來越秀地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)方面卻在不斷加碼。

　　另一方面，越秀地產(chǎn)近年頻繁融資。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2013年1月11日，越秀地產(chǎn)成功發(fā)行3.5億美元5年期和5億美元10年期定息債券，票息率分別為3.25%和4.5%。2014年3月30日，獲得4億港元的三年期貸款融資。6月6日，越秀地產(chǎn)將最多達(dá)5億港元的現(xiàn)有定期貸款融資的最后到期日延長(zhǎng)至2017年6月9日。6月13日，越秀地產(chǎn)獲得最多5億港元的定期貸款融資，貸款期由融資函件日起計(jì)5年。2014年6月26日，越秀地產(chǎn)獲得12億港元的定期貸款融資，貸款期由融資協(xié)議日起計(jì)36個(gè)月(3年)。

　　2014年4月份前后，穆迪和摩根士丹利等評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)針對(duì)越秀地產(chǎn)警示風(fēng)險(xiǎn)或直接降低評(píng)級(jí)。穆迪分析師梁鎮(zhèn)邦表示，如果越秀地產(chǎn)未能實(shí)現(xiàn)其銷售目標(biāo)，導(dǎo)致其增加債務(wù)水準(zhǔn)來為持續(xù)的建設(shè)支出和土地收購(gòu)款項(xiàng)提供資金，未來6-12個(gè)月其評(píng)級(jí)就可能會(huì)進(jìn)一步降低。

　　全國(guó)化擴(kuò)張策略受挫

　　官方網(wǎng)站顯示，越秀地產(chǎn)的主要股東為廣州越秀集團(tuán)有限公司(持股49.6%)，是隸屬?gòu)V州市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)管理的國(guó)有企業(yè)。

　　2013年財(cái)報(bào)顯示，越秀地產(chǎn)業(yè)務(wù)由廣州大本營(yíng)拓展到12個(gè)城市(包括廣州、香港、佛山、中山、江門、煙臺(tái)、武漢、沈陽、杭州、海口、昆山、青島)，形成了以珠三角為核心，以長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、中部地區(qū)為重點(diǎn)的全國(guó)性布局。截至2013年底，越秀地產(chǎn)土地儲(chǔ)備1526萬平方米，總資產(chǎn)約人民幣781億元。

　　“越秀地產(chǎn)”和“綠地”、“中?！倍际怯械胤秸尘暗膰?guó)企。但是越秀擴(kuò)張晚了10年。沒有形成一個(gè)可以復(fù)制的產(chǎn)品模式，寫字樓、地標(biāo)性建筑、住宅、商場(chǎng)什么都做。盡管越秀地產(chǎn)在廣州有優(yōu)勢(shì)，但是一旦向全國(guó)擴(kuò)張時(shí)，就容易遇到問題。

　　2013年，越秀地產(chǎn)又通過與基金合作的方式拿了很多地王，以少量資金撬動(dòng)了大量的土地資源，然而遇到市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)成倍地放大?！皹I(yè)內(nèi)人士分析。 (來源：時(shí)代周報(bào))