2月居民中長(zhǎng)期貸款歷史性跌至負(fù)值，反映出房地產(chǎn)調(diào)整的長(zhǎng)尾效應(yīng)。

　　不少機(jī)構(gòu)認(rèn)為，未來(lái)在“房住不炒”原則下，會(huì)有更多政策和舉措提振居民購(gòu)房信心，盡力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前形勢(shì)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　居民中長(zhǎng)貸款現(xiàn)負(fù)值

　　央行日前發(fā)布了2月份金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告。值得關(guān)注的是，以按揭房貸為主的居民中長(zhǎng)期貸款減少459億元，出現(xiàn)自有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)。而在今年1月份，該數(shù)值為新增7424億元。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售端表現(xiàn)不佳，是居民中長(zhǎng)期貸款出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的首因。中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明說(shuō)，本次居民貸款回落主要體現(xiàn)在中長(zhǎng)貸首次負(fù)增長(zhǎng)，而居民中長(zhǎng)貸的重要部分是房地產(chǎn)按揭貸款，這從側(cè)面說(shuō)明，當(dāng)前房地產(chǎn)的形勢(shì)較為嚴(yán)峻。銀行放貸一般滯后于地產(chǎn)銷售，地產(chǎn)單月銷售面積增速?gòu)娜ツ耆径乳_(kāi)始進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)，因此去年12月居民中長(zhǎng)貸同比少增的問(wèn)題延續(xù)至今。

　　申港證券分析師曹旭特分析稱，按揭貸款對(duì)商品房市場(chǎng)的反應(yīng)存在一定滯后性。居民中長(zhǎng)期貸款主要組成部分為按揭貸款，而按揭貸款在商品房銷售后，仍需一定審批時(shí)間后方可放款，因此按揭貸款的數(shù)據(jù)會(huì)天然滯后于商品房市場(chǎng)基本面。具體滯后的時(shí)長(zhǎng)與市場(chǎng)實(shí)際的審批速度相關(guān)。

　　地產(chǎn)銷售預(yù)計(jì)低位徘徊

　　百?gòu)?qiáng)房企的銷售情況印證了房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售不佳?？硕鹧芯恐行淖钚聰?shù)據(jù)顯示，2022年2月份，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額為4015.8億元，環(huán)比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斬”。

　　房地產(chǎn)銷售為何遇冷？

　　光大證券報(bào)告認(rèn)為，2月份房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)熱度不高與節(jié)假日等多種因素有關(guān)。今年農(nóng)歷春節(jié)位于1月末至2月初，考慮到前期銷售不佳，以及春節(jié)期間的按揭貸款攤還壓力，2月份按揭貸款呈現(xiàn)出增量萎縮態(tài)勢(shì)。

　　“迫于購(gòu)房觀望情緒較濃，中長(zhǎng)貸(主要是房貸)增長(zhǎng)乏力，2月商品房成交面積同比減少27.3%，房地產(chǎn)市場(chǎng)悲觀預(yù)期在延續(xù)。”信達(dá)證券宏觀報(bào)告稱，要避免信貸塌方，重點(diǎn)是避免房貸塌方。

　　展望未來(lái)地產(chǎn)銷售走勢(shì)，廣發(fā)證券報(bào)告稱，從歷史走勢(shì)來(lái)看，土地出讓金與地產(chǎn)銷售面積、地產(chǎn)銷售金額走勢(shì)基本一致，在房地產(chǎn)金融審慎管理制度不變、“雙減”影響學(xué)區(qū)房預(yù)期、房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)推進(jìn)的背景下，地產(chǎn)銷售預(yù)計(jì)仍將低位徘徊，同樣，土地出讓收入同比增速將在低位徘徊，不排除短期繼續(xù)下行。

　　土地出讓金在多數(shù)地方政府的總收入盤子中占據(jù)較大分量，許多城市較為依賴土地出讓收入彌補(bǔ)收支缺口。根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，地方土地出讓收入從1998年的507億元，一路飆漲至2020年的8.4萬(wàn)億元，增長(zhǎng)165倍。

　　調(diào)控料更加靈活精準(zhǔn)

　　近期，多個(gè)城市出臺(tái)政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售。相關(guān)刺激政策主要集中在放寬限售、降低首付、加碼人才購(gòu)房等方面。

　　機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，未來(lái)或?qū)⒂写蠓秶鷮?duì)需求端的調(diào)控松綁政策出臺(tái)，“因城施策”將得到更加靈活的運(yùn)用。

　　中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明說(shuō)，當(dāng)前居民對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期不佳，購(gòu)房觀望情緒濃，加上房地產(chǎn)融資的“三道紅線”和集中度管理限制仍然存在，房企經(jīng)營(yíng)壓力較大、加杠桿意愿較弱。未來(lái)，政策必然還會(huì)通過(guò)各種舉措來(lái)提振居民購(gòu)房信心，盡力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的局勢(shì)，但“托而不舉”、“房住不炒”以及“三穩(wěn)”的原則不會(huì)改變。

　　結(jié)合政府工作報(bào)告最新表述，明明認(rèn)為，未來(lái)地產(chǎn)調(diào)控會(huì)更加靈活精準(zhǔn)，一方面繼續(xù)“因城施策”和“良性循環(huán)”，另一方面加快保障性租賃住房計(jì)劃的落地和推進(jìn)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)的宏觀指標(biāo)今年將陸續(xù)出現(xiàn)拐點(diǎn)，需求端也將隨之改善。

　　致力于寬信用的政策還會(huì)以各種形式進(jìn)一步出現(xiàn)。華泰證券報(bào)告認(rèn)為，未來(lái)降息降準(zhǔn)概率加大，房貸額度和地方需求端政策支持力度持續(xù)提升。歷史來(lái)看，當(dāng)新增居民戶中長(zhǎng)期貸款同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，通常會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間的慣性(24個(gè)月、16個(gè)月)，因此想要扭轉(zhuǎn)慣性，需要更多的政策發(fā)力。預(yù)計(jì)貨幣政策在3月、4月仍處于放松窗口期，降準(zhǔn)降息概率增大。充足額度支撐下，房貸利率和放款周期改善仍在持續(xù)。

　　光大證券報(bào)告預(yù)計(jì)，供求壓力之下，按揭貸款利率仍有大幅下行空間，通過(guò)定價(jià)端的進(jìn)一步松綁，刺激居民購(gòu)房需求升溫，進(jìn)而起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的作用。