北京城鄉(xiāng)(15.720, 0.26, 1.68%)世紀(jì)廣場項(xiàng)目“商改住” 專家警示購買有風(fēng)險(xiǎn)

　　商業(yè)項(xiàng)目配置廚、衛(wèi)、天然氣

　　金姝妮

　　近日，《中國經(jīng)營報(bào)》記者在城鄉(xiāng)世紀(jì)廣場·莫爾空間售樓處了解到，該項(xiàng)目是北京城鄉(xiāng)（600861.SH）全資子公司北京國盛興業(yè)投資有限公司開發(fā)的商業(yè)綜合項(xiàng)目，目前在售的是50年產(chǎn)權(quán)LOFT產(chǎn)品。記者在樣板間看到，70平方米的空間里配有獨(dú)立廚衛(wèi)，銷售介紹稱“樓上”可隔成兩間臥室，隔層已做好。“層高4.8米，天然氣入戶”是該項(xiàng)目宣傳的噱頭。

　　受訪律師表示，國家規(guī)范的層高，是有科學(xué)和法律依據(jù)的，如果超高，不合規(guī)范，必然會(huì)有安全和消防隱患，同時(shí)也會(huì)存在巨大的安全風(fēng)險(xiǎn)。記者注意到，該項(xiàng)目明顯違反了北京市關(guān)于商業(yè)辦公項(xiàng)目的相關(guān)規(guī)定。業(yè)內(nèi)人士指出，購房者買了所謂“商住兩用”型公寓后存在的問題也較多。

　　為此，《中國經(jīng)營報(bào)》就該項(xiàng)目層高設(shè)置、天然氣入戶等問題致電致函北京城鄉(xiāng)，對方董秘辦工作人員稱主管宣傳工作的領(lǐng)導(dǎo)以及該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人均外出中，亦不肯提供項(xiàng)目負(fù)責(zé)人聯(lián)系方式，稱要內(nèi)部“報(bào)批”。截至發(fā)稿前，記者未收到北京城鄉(xiāng)任何形式的回復(fù)。

　　商業(yè)項(xiàng)目配置廚、衛(wèi)、天然氣

　　城鄉(xiāng)世紀(jì)廣場·莫爾空間項(xiàng)目位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)科創(chuàng)五街，總建筑面積30萬平方米，內(nèi)含15萬平方米購物中心，開發(fā)商北京國盛興業(yè)投資有限公司宣稱傾力打造了50~200平米“莫爾空間”。目前在售的是一期大C、小C號(hào)樓，其中-1至4層為開發(fā)商自持商業(yè)；5~13層是LOFT辦公產(chǎn)品，主力戶型為56~90平方米，另有130~293平方米產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)年限為50年，預(yù)售許可證編號(hào)是京房售證字（2014）開1號(hào)。

　　在北京市住建委網(wǎng)站上，該項(xiàng)目備案名稱是“城鄉(xiāng)世紀(jì)財(cái)富廣場”，批準(zhǔn)的土地用途為商業(yè)40年綜合用地50年。批準(zhǔn)預(yù)售部位是A1、A2、B1、B2及地下車庫、B1辦公樓、B2辦公樓。同時(shí)住建委網(wǎng)站上明確寫著“購房者應(yīng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)用途使用，不得擅自改變該商品房的用途、建筑主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)等。”

　　城鄉(xiāng)世紀(jì)廣場·莫爾空間銷售人員介紹稱，該項(xiàng)目在售的是商住兩用型精裝現(xiàn)房，面積從60~200平方米不等，全部是LOFT。“60平方米的樓上可隔成兩間臥室，隔層已做好，衛(wèi)生間、廚房也都是改好的。”

　　項(xiàng)目樓下隨處可見“燃?xì)馊霊?，明廚設(shè)計(jì)”的宣傳語，記者跟隨銷售人員在樣板間看到，70平方米的空間和普通住宅一樣，配有衛(wèi)生間、廚房，“我們有燃?xì)馊霊?rdquo;銷售人員說，但水電依然是商水商電。

　　然而，早在2011年，北京市住建部等五部門就已聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》（以下簡稱“《通知》”），《通知》中明確規(guī)定商業(yè)、辦公類項(xiàng)目一般應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)。開發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪，將無法辦理房產(chǎn)證。

　　記者在該項(xiàng)目一樓大廳發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司張貼的《關(guān)于居民客戶辦理燃?xì)忾_戶領(lǐng)卡的通知》，該通知中說“城鄉(xiāng)世紀(jì)財(cái)富廣場2號(hào)辦公樓（21日通氣完畢），現(xiàn)已具備分戶開通條件，業(yè)主可到港華燃?xì)饪头行霓k理燃?xì)忾_戶，并領(lǐng)取燃?xì)獗砜?rdquo;，該通知張貼時(shí)間為2016年6月22日。記者隨后聯(lián)系港華燃?xì)饪头行?，客服人員告訴記者燃?xì)忾_戶都是個(gè)人自行辦理，帶著購房合同及身份證即可，因城鄉(xiāng)世紀(jì)財(cái)富廣場是商用性質(zhì)，燃?xì)赓M(fèi)是2.92元/立方米，一般民用價(jià)格是2.28元/立方米。“商用辦公樓可以通燃?xì)?，因?yàn)橄丛栌脽崴饕约安膳癄t都需要用燃?xì)狻?rdquo;

　　北京京師律師事務(wù)所王辰接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，商業(yè)辦公樓的天然氣入戶，是要遵守消防和設(shè)計(jì)規(guī)范的，也就是應(yīng)當(dāng)在辦公樓設(shè)計(jì)時(shí)，建設(shè)施工前，可以進(jìn)行相應(yīng)的天然氣入戶的設(shè)計(jì)，但是如果沒有經(jīng)過批準(zhǔn)，在工程竣工后，交付使用后，私自入戶則違反消防法律法規(guī)和規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范的，是嚴(yán)格禁止的。

　　就城鄉(xiāng)世紀(jì)廣場·莫爾空間作為商業(yè)辦公樓通燃?xì)鈫栴}，記者致電致函北京市規(guī)劃委，但截至發(fā)稿前未收到任何回復(fù)。

　　4.8米“超高”層高

　　城鄉(xiāng)世紀(jì)廣場樓下宣傳面板上赫然寫著“4.8米層高”字樣，記者在與銷售人員交談過程中，她們均以層高為一大賣點(diǎn)向購房者推銷，記者在樣板間里發(fā)現(xiàn)“樓上”確實(shí)空間變大了。

　　但事實(shí)上，北京市規(guī)劃委早已對商辦建筑層高作出明確規(guī)定，商業(yè)、辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層為大空間式的層高一般不應(yīng)超過4.5米；商業(yè)、辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層為單間式的層高不應(yīng)超過4.2米，但應(yīng)采用公共走廊、公共衛(wèi)生間的平面布局，不得采用單元式或公寓式的布局形式。

　　王辰告訴記者，國家規(guī)范的層高是有科學(xué)和法律依據(jù)的，如果超高，不合規(guī)范，必然會(huì)有安全和消防隱患，同時(shí)也會(huì)存在巨大的安全風(fēng)險(xiǎn)。

　　他進(jìn)一步分析稱，LOFT設(shè)計(jì)層高都是有嚴(yán)格規(guī)范的，不可以隨便設(shè)計(jì)和加高。同時(shí)，如果層高超過規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，是無法通過驗(yàn)收的。“法律上的概念應(yīng)當(dāng)叫違反國家強(qiáng)制規(guī)劃和設(shè)計(jì)規(guī)范，存在違規(guī)建設(shè)的行為，這種行為是要授受整改和處罰的，整改完成和處罰后，才有可能通過驗(yàn)收，正式交付給用戶使用。”王辰說。

　　風(fēng)險(xiǎn)潛存

　　由于LOFT戶型通常是小戶型、高舉架，銷售時(shí)開發(fā)商一般都會(huì)打出“買一層送一層”的廣告，實(shí)際使用面積往往超出銷售面積近2倍；總價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于普通住宅項(xiàng)目，再加上商業(yè)立項(xiàng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不限購，類似產(chǎn)品一直銷量不錯(cuò)，因而現(xiàn)在很多商業(yè)立項(xiàng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目都將產(chǎn)品打造成LOFT形式外銷。

　　同樣，城鄉(xiāng)世紀(jì)廣場·莫爾空間也給自己貼上了“公寓、低總價(jià)、小戶型”的標(biāo)簽。“商住兩用的精裝現(xiàn)房，推出來的房源基本上五六天就售出了”，銷售告訴記者。

　　對購房者而言，購買公寓房和普通住宅房的區(qū)別不僅僅是產(chǎn)權(quán)年限不同那么簡單。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，很多商住兩用房是泡沫的表現(xiàn)，開發(fā)商希望做酒店，但最后發(fā)現(xiàn)銷售不佳，所以現(xiàn)在很多商住項(xiàng)目其實(shí)有一個(gè)建筑層面的共性，即有很大的走廊，房屋數(shù)量多，單間戶型小。

　　“嚴(yán)格意義上來講，公寓是個(gè)營銷概念，是商業(yè)形態(tài)居住功能的一種產(chǎn)品”，方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志說。鄧浩志告訴本報(bào)記者，現(xiàn)在市面上很多商務(wù)、辦公用途的樓盤做成住宅形態(tài)，至于最終用途到底是是辦公還是自住，沒人管。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，如果整層都是商業(yè)性質(zhì)，沒法進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)分割。“如果開發(fā)商和購房者簽的是開發(fā)商自己人為分割的單位面積的書面合同，恐怕自己拿不到小產(chǎn)權(quán)”，張宏偉說。（來源：中國經(jīng)營報(bào)，原標(biāo)題：北京城鄉(xiāng)世紀(jì)廣場項(xiàng)目商改住 專家警示購買有風(fēng)險(xiǎn)，原網(wǎng)址：http://finance.sina.com.cn/roll/2016-10-15/doc-ifxwvpaq1360722.shtml）