?辦公市場受疫情影響再受挑戰(zhàn)：需求降低，租金持續(xù)承壓；
?金融新經(jīng)濟主導成交，東部片區(qū)主導成交；
?疫情沖擊零售市場：租金下降，空置上升；
?住宅銷售緩慢復蘇，島內供地抬高均價。
臺海網(wǎng)7月2日訊 （導報記者 陳金龍）2020年7月1日 —— 享譽全球的房地產(chǎn)服務和咨詢顧問公司戴德梁行（紐約證券交易所股票代碼：CWK）在廈門舉辦“戴家直播間”，聚焦“疫情影響下的‘事’與‘勢’”，發(fā)布2020年上半年廈門房地產(chǎn)市場總結及展望, 以戴家視角對疫情下的廈門房地產(chǎn)市場運行進行解讀，并對廈門商業(yè)地產(chǎn)各物業(yè)市場的發(fā)展趨勢進行預判。
戴家直播間現(xiàn)場
辦公市場受疫情影響再受挑戰(zhàn)：需求降低，租金持續(xù)承壓
新冠肺炎疫情將原本逐漸向好的廈門甲級寫字樓市場再次受到挑戰(zhàn)。2020年上半年，廈門甲級寫字樓吸納量僅-1,301平方米，為2017年以來的最低值。受疫情影響，經(jīng)濟活動放緩，線上招商取代面對面溝通及實地看樓，入駐周期進一步延長。原定于上半年投用的新項目紛紛推遲入伙，并取消了大型拓客及推廣活動。
2018年1季度以來，廈門甲級寫字樓租金開始承壓下行，目前廈門甲級寫字樓租金約為101.5元/平方米/月。從租金降幅上看，2季度租金環(huán)比降幅達1.9%，較1季度擴大0.4個百分點。
結合歷史租金走勢來看，2019年廈門甲級寫字樓租金受向島外拓展所帶來的結構性調整，及降租去化雙重影響，出現(xiàn)最大幅度降幅。今年2季度的租金降幅僅次于2019年4季度的2.9%，疫情不僅放緩了經(jīng)濟活動，降低了市場需求，推遲了寫字樓入駐，對寫字樓租金預期的影響也在逐漸顯現(xiàn)并放大。
空置率方面，2019年初廈門甲級寫字樓空置率環(huán)比增加12.8個百分點，攀上30%的水平；此后受供應放大及需求趨緩影響，空置率持續(xù)增加；但今年上半年，在沒有新增供應情況下，空置率僅微幅增長0.1個百分點。
分商務區(qū)來看，除兩岸貿易中心片區(qū)租金維持相對穩(wěn)定之外，其他各商務區(qū)租金均呈下降趨勢，其中濱南濱北降幅最大，環(huán)比最大降幅突破2.7%，2季度降幅亦高達1.5%，目前，濱南濱北仍是廈門最貴的商務區(qū)。
2020年上半年，兩岸金融中心及島外（特別是集美新城）商務區(qū)空置率出現(xiàn)下降。2019年以來，新增供應所處的兩岸金融中心，濱南濱北及島外商務區(qū)空置率均位于高位，空置率下降速度緩慢，反映出目前廈門甲級寫字樓需求趨緩，項目去化周期拉長的市場現(xiàn)實。
金融新經(jīng)濟主導成交，東部片區(qū)主導成交
兩岸金融中心主導了2020上半年的成交，并成為金融，專業(yè)服務及TMT等新經(jīng)濟企業(yè)入駐的首選區(qū)域。
老牌商務區(qū)鷺江道對企業(yè)的吸引力持續(xù)降低，樓宇老化，通勤不便，服務弱化均影響其吸引租戶入駐。對比其他商務區(qū)，西部片區(qū)續(xù)約成本過高，亦驅動租戶到期后，或遷址東部片區(qū)，或搬入非甲級項目（含共享辦公）。
戴德梁行福建區(qū)域總經(jīng)理、高級董事潘育敏女士認為，疫情后大小企業(yè)紛紛啟動成本控制，對于租金的敏感度持續(xù)提升。盡管政府及國企紛紛拋出降租政策，并鼓勵其他業(yè)主降租與租戶共度時艱。但結合我們的數(shù)據(jù)來看，現(xiàn)階段租金直減的范圍并不大。伴隨著新一輪供應的陸續(xù)交付，未來廈門甲級寫字樓租金仍需經(jīng)歷一段下行。但值得留意的是，變相減免，及通過提供裝修、車位乃至其他服務變相降低租金的做法，則日漸盛行。
戴德梁行福建區(qū)域總經(jīng)理、高級董事潘育敏
疫情沖擊零售市場：租金下降，空置上升
零售市場租金及空置率，受新冠疫情影響在2季度開始出現(xiàn)波動，季度末租金下降至555.7元/平方米/月的歷史最低值，環(huán)比下降3%。
1、2季度之交，空置率伴隨著品牌退出，商戶結業(yè)出現(xiàn)上升，2季度末空置率環(huán)比增加2.5個百分點至10.2%。
疫情對零售市場的影響始于營業(yè)時間縮短，客流量減少，并逐漸影響品牌經(jīng)營。不同業(yè)態(tài)的復業(yè)時間因客群聚集存在差異，截止6月末，電影院仍處寒冬。疫情導致的行業(yè)洗牌除了貢獻了空置率的陡增之外，更體現(xiàn)在新業(yè)態(tài)的萌生，包括借助全渠道零售模式的自救，在線課堂的興起，網(wǎng)商的進一步實體化。
潘育敏女士認為，借助夜經(jīng)濟，通過擺地攤，也成為各大購物中心運營商紛紛搶占的風口。利用疫情期間啟動的硬件升級及品牌調整也成為蓄力下半年競爭的有效操作。
住宅銷售緩慢復蘇，島內供地抬高均價
2020年1-5月，一手住宅成交60.3萬平方米，略高于去年同期；二手住宅成交102.5萬平方米，約為去年同期的6成。
從供應上看，受疫情影響，疊加季節(jié)因素，1季度新房供應嚴重萎縮，僅為上季度20%，去年同期80%，但伴隨著疫情受控，及新看房形式，售房形式的誕生及推廣，僅4-5月的新批預售量暴增至115.8萬平方米，刷新單季度最高供應值。
房價方面延續(xù)了此前的平穩(wěn)趨勢，疫情期間亦沒有出現(xiàn)巨幅波動。二手指數(shù)伴隨著成交恢復，出現(xiàn)小幅增長。結合戴德梁行優(yōu)質二手房指數(shù)來看，二手住宅售價亦呈現(xiàn)平穩(wěn)運行，租金方面略有增長。
闊別10年之后，思明區(qū)再迎商住用地供應，刷新總價地王，單價地王隨后被湖里地塊刷新，短短1月，單價地王的二度易主，島內樓面地價站上50,603元/平方米的高位，并將全市樓面均價抬高至39,955元/平方米，較2019年增加了近1.3萬元/平方米。
截至上半年，全市合計出讓21.2萬平方米，8副商住用地，僅占供地計劃的22%
樓面地價的不斷刷新反映出開發(fā)商較高的市場預期，但兩幅高價商住用地的限價條件，出讓條件，規(guī)劃條件乃至預售條件，都將縮小盈利空間。疫情之下，對開發(fā)商籌集資金，乃至產(chǎn)品設計的能力都提出了更高的要求，潘育敏女士指出。
