臺(tái)海網(wǎng)1月28日訊 （海峽導(dǎo)報(bào)記者 陳捷 實(shí)習(xí)生 羅桂英/文 陶小莫/漫畫）一購(gòu)房者與房東老趙（化名）簽協(xié)議付定金后，又反悔不買了，還起訴房東要討回30萬(wàn)元定金。近日，老趙為此向?qū)?bào)“律師來(lái)了”欄目求助，并在律師幫助下提起反訴。“因限購(gòu)無(wú)法過(guò)戶”能否成為退房理由？購(gòu)房者付的定金該不該退……雙方在法庭上展開了激烈爭(zhēng)辯。
最終，在“律師來(lái)了”律師團(tuán)成員福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師的幫助下，法院一審判決認(rèn)定購(gòu)房者應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，房東可獲賠30萬(wàn)元違約金。
事件
簽購(gòu)房協(xié)議后反悔，雙方互起訴
引發(fā)官司的這套房產(chǎn)位于湖里區(qū)，面積大約76平方米。去年3月13日，購(gòu)房者林女士（化名）看中了這套房產(chǎn)，就在廈門一家中介的居間下，與房東老趙簽訂了《房產(chǎn)買賣協(xié)議》。
雙方約定，房屋成交總價(jià)為4126000元，并約定協(xié)議簽訂之日林女士向老趙支付定金30萬(wàn)元，在辦理委托公證當(dāng)天向老趙支付2046000元，其余尾款由林女士每月準(zhǔn)時(shí)支付按揭款給老趙，老趙則在公證當(dāng)天收到購(gòu)房款后將房產(chǎn)交給林女士使用。
簽訂協(xié)議當(dāng)日，林女士依約向老趙支付30萬(wàn)元定金。但是，在去年4月初，林女士以限購(gòu)政策無(wú)法過(guò)戶為由，要求終止協(xié)議。而且，林女士此后沒(méi)有按約定支付2046000元的購(gòu)房款。
不過(guò)此后，林女士多次與老趙溝通，希望解除合同并要求退還定金。但是，老趙不同意解除協(xié)議，也拒絕歸還30萬(wàn)元購(gòu)房定金。
為此，林女士將老趙告上了法庭，起訴請(qǐng)求法院判決解除雙方簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，并讓老趙返還30萬(wàn)元定金。
老趙被告上法庭后，在林敏輝律師的幫助下很快向法院提出反訴，請(qǐng)求法院判林女士支付60萬(wàn)元違約金給老趙，即要求她扣除已付定金后，再支付違約金30萬(wàn)元。
焦點(diǎn)
是遭遇限購(gòu)，還是有意棄購(gòu)？
簽了《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，為何又不履行呢？對(duì)此，林女士解釋說(shuō)，自己居住在外地，女兒是廈門戶口，所以想在廈門買一套房子登記在女兒名下。不料，雙方簽訂協(xié)議不久，廈門市出臺(tái)了限購(gòu)政策。而此前林女士女兒已有兩套房產(chǎn)在名下，因而喪失購(gòu)房資格，房子無(wú)法過(guò)戶到其名下，導(dǎo)致協(xié)議無(wú)法繼續(xù)履行，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。所以，林女士認(rèn)為，賣家應(yīng)該退還定金。
不過(guò)，房東認(rèn)為，林女士所說(shuō)的“女兒被限購(gòu)”只是借口。實(shí)際上，林女士女兒名下已有兩套房產(chǎn)，即使沒(méi)有限購(gòu)政策，林女士也無(wú)法將訟爭(zhēng)房產(chǎn)過(guò)戶到女兒名下。而且，雙方之前就約定，辦理公證后可將房產(chǎn)過(guò)戶給任意第三人，林女士可以通過(guò)父母掛靠的方式落戶廈門并取得購(gòu)房資格。因此，協(xié)議書不存在履行障礙，林女士單方面解除協(xié)議已經(jīng)構(gòu)成違約，要求林女士按約定支付60萬(wàn)元的違約金以及律師費(fèi)。
所以，老趙也向法院提出反訴請(qǐng)求，反訴認(rèn)為，林女士不繼續(xù)履行協(xié)議是有意為之，其行為已違約，因此，要求賠償違約金。
面對(duì)反訴，林女士答辯稱，因限購(gòu)政策是不可抗力，自己的行為不構(gòu)成違約，無(wú)需承擔(dān)違約金。
判決
買方構(gòu)成違約，賣方獲賠30萬(wàn)
經(jīng)審理，法院認(rèn)為，林女士提交的證據(jù)無(wú)法證明其購(gòu)買房屋用于女兒居住，根據(jù)證人的證言，林女士購(gòu)買房屋系投資行為，林女士在購(gòu)買房屋時(shí)陳述可以將房屋過(guò)戶到其他人名下。因此，限購(gòu)政策并不影響林女士實(shí)現(xiàn)其合同目的，林女士以其購(gòu)買房屋居住的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由解除合同，系違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
針對(duì)違約應(yīng)該賠多少的問(wèn)題，法院認(rèn)為，違約金具有補(bǔ)償性和懲罰性的雙重功能，結(jié)合本案實(shí)際情況和房?jī)r(jià)波動(dòng)的市場(chǎng)因素等，雙方約定的違約金金額標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高。所以，綜合考慮當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，法院認(rèn)為，林女士應(yīng)當(dāng)支付30萬(wàn)元違約金，老趙要求違約金抵扣應(yīng)返還的定金。
所以，法院判決認(rèn)定雙方簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》解除，并支持老趙關(guān)于違約金抵扣定金的主張。
