臺(tái)海網(wǎng)7月29日訊（海峽導(dǎo)報(bào)記者 陳捷 實(shí)習(xí)生 梁文婕/文 陳巧思/圖）租房遇到糾紛，導(dǎo)報(bào)律師來(lái)幫忙！前天下午，導(dǎo)報(bào)“律師來(lái)了”欄目租房專(zhuān)題熱線(xiàn)火爆，專(zhuān)業(yè)律師的解疑釋惑吸引了眾多租客和房東，讀者咨詢(xún)不斷，導(dǎo)報(bào)律師團(tuán)隊(duì)也忙個(gè)不停。
遭遇一房?jī)勺庠趺崔k？房租大幅上漲如何應(yīng)對(duì)？租戶(hù)逾期付房租會(huì)不會(huì)被強(qiáng)制搬離？租房還有哪些注意事項(xiàng)……這些與租房有關(guān)的問(wèn)題都很“熱”，前天下午還不到3點(diǎn)，咨詢(xún)電話(huà)就接連不斷，福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師和該所律師張嘉嘉也輪流接熱線(xiàn)，耐心為讀者解答問(wèn)題。
此外，導(dǎo)報(bào)“律師來(lái)了”郵箱（812885838@qq.com）也收到很多讀者的咨詢(xún)，還有很多讀者通過(guò)微信公眾號(hào)“廈門(mén)說(shuō)法”留言向律師提問(wèn)，針對(duì)這些問(wèn)題，廈門(mén)大學(xué)法學(xué)院教授、福建聯(lián)合信實(shí)律師事務(wù)所黃健雄律師和福建冠德律師事務(wù)所合伙人、副主任黃芬嫘律師也進(jìn)行了解答。“律師來(lái)了”團(tuán)隊(duì)從昨天的咨詢(xún)中挑選出部分有代表性的問(wèn)題和案例，總結(jié)出租房“9問(wèn)”，借讀者借鑒。
房子被賣(mài)了，租戶(hù)怎么辦？
張女士：我和原房東簽訂了三年的租賃合同，但是三年還沒(méi)到，房東就在沒(méi)有告知我的情況下，把房子出售給別人，現(xiàn)在新房東要求我搬離房屋，我該不該搬？
林敏輝：“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，根據(jù)合同法第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。因?yàn)槟淖赓U合同先于買(mǎi)賣(mài)合同訂立，所以新房東無(wú)權(quán)在租賃合同到期前要求您搬離房屋，你可以要求新房東繼續(xù)履行原來(lái)簽訂的租賃合同。
另外，租戶(hù)擁有租賃房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，房東出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知租戶(hù)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情形下，租戶(hù)可以請(qǐng)求房東承擔(dān)賠償責(zé)任。但不能請(qǐng)求確認(rèn)房東與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
遇一房?jī)勺?，該如何?yīng)對(duì)？
李先生：我在廈門(mén)島內(nèi)租了一套房屋，但房東在和我簽訂租賃合同之前，已經(jīng)把該房子租給了第三人并已交付。請(qǐng)問(wèn)我能否繼續(xù)租這套房屋？我該怎么辦？
林敏輝：房東與第三人簽訂租賃合同在先，而且第三人已經(jīng)合法占有租賃房屋，因此，第三人作為優(yōu)先順位的合同履行人，您無(wú)權(quán)要求第三人搬離房屋。但是，您可以請(qǐng)求解除租賃合同，要求房東賠償損失，支付合同違約金。
租戶(hù)擅自轉(zhuǎn)租，房東該怎么辦？
陸先生：我的一個(gè)租客未經(jīng)我同意就與第三人訂立了新的租賃合同，并且獲得了差價(jià)收益?，F(xiàn)在我想解除與租客的租賃合同，請(qǐng)問(wèn)能不能要求租客返還差價(jià)收益？
林敏輝：承租人未經(jīng)出租人同意不能擅自轉(zhuǎn)租租賃房屋，若擅自轉(zhuǎn)租，則其轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，出租人有權(quán)解除房屋租賃合同，但至于您要求承租人返還其收取的租金差價(jià)收益，法院一般是不會(huì)支持的。
承租人在租房時(shí)要注意房屋轉(zhuǎn)租時(shí)是否具備三個(gè)條件：經(jīng)出租人書(shū)面同意、訂立轉(zhuǎn)租合同，應(yīng)當(dāng)在原租賃合同規(guī)定的期限內(nèi)。
沒(méi)有寫(xiě)明租期，發(fā)生糾紛咋辦?
林小姐：我在思明區(qū)租了一套房子，但我和房東簽的租房合同里沒(méi)有寫(xiě)明租期，現(xiàn)在房東不讓我租了，請(qǐng)問(wèn)他有權(quán)收回房屋嗎？
黃健雄：這種合同為不定期租賃合同，房東有權(quán)解除合同并收回房屋的使用權(quán)。按照合同法的規(guī)定，租賃期限6個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式租賃合同，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。
房東不退押金，租戶(hù)該怎么辦？
曹女士：我跟房東簽訂了半年一簽的房屋租賃合同。最近不準(zhǔn)備繼續(xù)租房了，但是房東卻不肯退還我押金，怎么辦？
黃健雄：如果租賃合同沒(méi)有明確押金的性質(zhì)或規(guī)則，則押金作為租賃預(yù)付款處理，無(wú)論如何都要返還的。根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定，除合同另有約定外，房東應(yīng)在租賃關(guān)系解除且租客遷空、點(diǎn)清并付清所有應(yīng)付費(fèi)用后的當(dāng)天將租房押金全額無(wú)息退還租客。在租房期間如果有財(cái)產(chǎn)損失可以相應(yīng)地扣除押金，押金在扣除財(cái)物損失后應(yīng)該退還。
當(dāng)出現(xiàn)租房押金不退的問(wèn)題時(shí)，可以雙方協(xié)商解決，如協(xié)商不成，房東堅(jiān)持不退還押金，建議報(bào)警處理，由警方進(jìn)行調(diào)解處理。協(xié)商不成也可以起訴，可以收集證據(jù)，向法院起訴，以房東惡意違約為由，起訴要求房東退還押金并按照合同支付違約金。
房東要漲房租，租客如何應(yīng)對(duì)？
吳先生：我租的房子還沒(méi)到期，房東就提出來(lái)租金要上漲15%，還說(shuō)如果我不接受就不讓我租了，我該怎么維權(quán)？
黃健雄：雖然住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的《商品房屋租賃管理辦法》中明確要求，房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方提高租金，但是對(duì)禁漲房租實(shí)施難度較大，“租賃期內(nèi)不得上漲房租”這一最替租客考慮的條款，被業(yè)內(nèi)人士視為最難實(shí)現(xiàn)的條款之一。在簽訂租賃合同時(shí)，房主通常會(huì)將違約金控制在單月租金以下，即違約成本很低。在這種情況下，處于弱勢(shì)的求租人極少會(huì)訴諸法律，而更傾向于通過(guò)協(xié)商，獲得合同約定之外盡可能高的補(bǔ)償金額。
租約沒(méi)到期 房東能收回房屋？
趙先生：今年3月我與房東簽訂了為期一年的租賃合同，但是今年5月房東突然要求我搬離，我一定要搬離嗎？他賠償一個(gè)月押金就可以了嗎？
張嘉嘉：房東無(wú)權(quán)在租賃合同到期前要求您搬離房屋，在沒(méi)有明確約定的情況下，房東也不能以支付違約金為代價(jià)要求解除合同。
租戶(hù)逾期付房租 房東有權(quán)強(qiáng)制搬離嗎？
趙女士：我的房子租給了兩個(gè)年輕人，他們經(jīng)常逾期支付房租，請(qǐng)問(wèn)這種情況我有權(quán)要求他們搬離并收回房子嗎？
黃芬嫘：根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。建議在租賃合同條款明確約定解除權(quán)，如逾期超過(guò)10天未支付房租的，房東有權(quán)解除合同。合同解除后，可以依據(jù)合同約定要求承租人搬出（返還財(cái)產(chǎn)），但是要注意告知和保全證據(jù)。
租賃房屋如何避免陷阱？
吳小姐：我最近想租房子，現(xiàn)在租房陷阱多，請(qǐng)問(wèn)租房有哪些注意事項(xiàng)，如何避免落入租房陷阱？
黃芬嫘：在房屋租賃過(guò)程中，要注意以下幾點(diǎn)：第一，要核對(duì)房東的相關(guān)證件，盡量核實(shí)房東是業(yè)主身份。如出示產(chǎn)權(quán)證或與原產(chǎn)權(quán)單位簽署的購(gòu)房合同、身份證件等。
第二，在簽訂租賃合同之前，了解房屋租金和押金的支付方式，明確物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)日常費(fèi)用，查看水、氣、電等費(fèi)用是否已結(jié)清。
第三，在簽訂房屋租賃合同時(shí)，一定要約定清楚合同條款，明確租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)，如租賃用途、租賃期限、修繕責(zé)任、變更與解除合同、簽訂轉(zhuǎn)租、違約責(zé)任等，以免在日后租房過(guò)程中產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)，引發(fā)不必要的煩惱。尤其是投資裝修的，盡量約定如果房東違約應(yīng)補(bǔ)償裝修費(fèi)等，以減少損失。
最后，如果與二手房東簽合同，最好能夠爭(zhēng)取到一手房東的書(shū)面確認(rèn)同意轉(zhuǎn)租，避免一手房東不同意轉(zhuǎn)租而主張合同無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。
