臺(tái)海網(wǎng)3月22日訊 （海峽導(dǎo)報(bào)記者 余健平 陳捷 見習(xí)記者 林毅彬）想要通過公證委托出售房屋規(guī)避限購(gòu)政策進(jìn)行“炒房”？接下來(lái)，這歪主意在廈門行不通了。

　　為共同遏制投機(jī)性“炒房”行為，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，3月21日，廈門市公證協(xié)會(huì)通知全市各公證機(jī)構(gòu)，從即日起不予辦理未取得房產(chǎn)證的房屋出售、抵押等委托事項(xiàng)的公證。

　　根據(jù)通知，下一步，全市各公證機(jī)構(gòu)對(duì)未取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)在辦理委托公證時(shí)，委托權(quán)限不得包括出售、抵押等內(nèi)容（按揭除外），但委托近親屬（含配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹）不在此限。

遏制投機(jī)性“炒房”行為

　　接下來(lái)，全市各公證機(jī)構(gòu)在受理涉及房產(chǎn)委托公證的過程中，在遵循便民、利民、惠民的理念基礎(chǔ)上，也會(huì)根據(jù)包括《中華人民共和國(guó)公證法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《公證程序規(guī)則》在內(nèi)的一系列法律法規(guī)規(guī)章，嚴(yán)格把控受理、審查、審批、出證等環(huán)節(jié)，特別是對(duì)有無(wú)房產(chǎn)證的委托人委托權(quán)限進(jìn)行區(qū)別，對(duì)委托人與受托人之間有無(wú)信賴關(guān)系進(jìn)行重點(diǎn)審查，對(duì)委托人和受托人所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分提示，進(jìn)一步規(guī)范房產(chǎn)委托公證業(yè)務(wù)的辦理。

　　據(jù)介紹，作為民法所規(guī)定的與法定代理相并列的代理方式，委托是一種較為常見的行為手段，委托人通過授權(quán)受托人代為辦理委托事項(xiàng)的方式，極大地解決了因?yàn)槟承┰驘o(wú)法親自行為的問題。委托公證則是公證機(jī)構(gòu)根據(jù)自然人、法人或其他組織的申請(qǐng)，依法證明其授權(quán)他人以自己名義實(shí)施法律行為的意思表示的真實(shí)性、合法性的活動(dòng)。

　　市公證協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了個(gè)別人利用委托公證進(jìn)行投機(jī)“炒房”的現(xiàn)象，已經(jīng)引起廈門市公證協(xié)會(huì)的高度重視。下一步，市公證協(xié)會(huì)將進(jìn)一步加強(qiáng)涉房委托公證業(yè)務(wù)辦理的指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　昨日下午，導(dǎo)報(bào)記者采訪了廈門市公證處一級(jí)公證員李錦明。李錦明特別提醒，委托代理中受托人所從事的行為視為委托人的行為，法律責(zé)任要由委托人來(lái)承擔(dān)。買方取得委托公證書，并不能保障交易的安全，在產(chǎn)權(quán)過戶登記前，委托人隨時(shí)可以撤銷委托書。委托本是主要基于人身信任關(guān)系等因素而由委托代理人代為行使一系列事項(xiàng)，但現(xiàn)被市場(chǎng)異化理解成一種權(quán)利證書，放大了它的作用，實(shí)質(zhì)上它仍僅是一種委托行為而已。公證機(jī)構(gòu)對(duì)前來(lái)辦理委托公證的當(dāng)事人會(huì)明確告知其委托行為的法律后果等事宜。對(duì)未取得產(chǎn)權(quán)證的當(dāng)事人，公證機(jī)構(gòu)依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六款的規(guī)定，限制辦理涉及轉(zhuǎn)讓的委托公證，屬于行業(yè)的自我規(guī)范，不涉及當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。

　　對(duì)取得產(chǎn)權(quán)證之前的房產(chǎn)事項(xiàng)的委托，比如管理、出租、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證等，是依法可以辦理公證的，不受影響。

對(duì)炒房客發(fā)出一記強(qiáng)烈警告

　　“可以肯定的是，這次廈門市公證協(xié)會(huì)下發(fā)的通知，是對(duì)炒房客發(fā)出一記強(qiáng)烈的警告。”藍(lán)火置業(yè)副總經(jīng)理鐘國(guó)發(fā)表示，在廈門的樓市調(diào)控政策中，涉及公證領(lǐng)域，這還是史上第一次，很明確就是針對(duì)“炒房”現(xiàn)象，通知里的第一條指出，全市各公證處，將積極配合做好數(shù)據(jù)分析排查，這意味著，相關(guān)部門正在緊盯炒房客的一舉一動(dòng)，炒房客如再興風(fēng)作浪，勢(shì)必將迎來(lái)更猛烈的打擊。

　　鐘國(guó)發(fā)表示，本次通知，對(duì)次新房交易還是有一定殺傷力的。據(jù)導(dǎo)報(bào)記者了解，按照正常情況，期房在交房后半年才能辦出產(chǎn)權(quán)證，沒有產(chǎn)權(quán)證不能委托交易這一條，就將炒次新房的一部分人限制住了。“但這項(xiàng)規(guī)定，是否能抑制當(dāng)前廈門火熱的二手房交易，還有待一段時(shí)間觀察。”鐘國(guó)發(fā)說(shuō)，畢竟，那些通過公證交易沒有產(chǎn)權(quán)證房子的數(shù)據(jù)算是“潛在水下”，不知道有多少，公布的二手房交易數(shù)據(jù)都是有產(chǎn)權(quán)的房子，也可以說(shuō)，本次規(guī)定，對(duì)已有產(chǎn)權(quán)的二手房交易并沒什么影響，不過這也傳播了一個(gè)信號(hào)，政府要管控市場(chǎng)的投機(jī)行為，至于廈門會(huì)不會(huì)出更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，還要看市場(chǎng)接下來(lái)的走向。

　　“年后廈門二手房交易持續(xù)走熱，有炒房客惡意攪亂市場(chǎng)，造成市民對(duì)樓市的恐慌心理，這個(gè)通知的出臺(tái)，投機(jī)者在次新房領(lǐng)域就沒有文章可做了。”房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、高鵬房產(chǎn)總經(jīng)理傅強(qiáng)直言，通知的第二條，就是專門打擊那些想要一手更名的炒房客。

委托公證“炒房”存安全隱患

　　當(dāng)前，社會(huì)上出現(xiàn)部分炒房人，通過辦理委托公證，取得了辦理房屋過戶手續(xù)的自主權(quán)，暫時(shí)不辦理過戶手續(xù)，規(guī)避限購(gòu)政策，進(jìn)行炒房。

　　意思就是，在買賣雙方簽訂房屋買賣合同后，不辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶，而是到公證處辦理房屋全權(quán)委托公證，買方可憑此公證書將房屋過戶到自己名下或其他人名下，對(duì)房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

　　也就是說(shuō)，在房屋全權(quán)委托公證模式下，炒房客們完全不用擔(dān)心被“限”，只需公證即可擁有房子。

　　但這種模式存在較大的安全隱患，由委托公證引起的法律糾紛也屢見不鮮。對(duì)此，廈門一法官提醒房屋買賣雙方，一房?jī)少u，是公證交易中最大的隱患。

　　“公證交易房產(chǎn)，兩方都要承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)。”法官說(shuō)，一方面，如果二手賣家違約，一手賣家作為“被代理人”要承擔(dān)違約責(zé)任。

　　因?yàn)?，根?jù)相關(guān)法律規(guī)定，“代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。被代理人對(duì)代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任”，即一手賣家應(yīng)對(duì)二手賣家的行為承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

　　而另一方面，二手賣家也要承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)?，一手賣家也可能一房?jī)少u。一旦一手賣家一房?jī)少u，拿到錢后“人間蒸發(fā)”或者揮霍一空，那么二手賣家就要承擔(dān)“連帶責(zé)任”。也就是說(shuō)，二手賣家需要和一手賣家共同承擔(dān)被騙者的損失。

案例

委托公證出售 遭遇“一房?jī)少u”

　　市民何先生通過公證買的房，卻被原房主“悄悄”賣了。

　　2011年底，何先生打算賣掉海滄的一處房產(chǎn)，經(jīng)過房產(chǎn)中介，何先生與一姓黃的女買家簽訂了《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》，成交總價(jià)為120萬(wàn)元，不久后，何先生就收到了4萬(wàn)元定金和55萬(wàn)元購(gòu)房款。

　　錢到賬后，何先生立即去銀行辦理解押，但是到了銀行，何先生卻發(fā)現(xiàn)自己的房子竟早就被過戶給了一個(gè)姓鄭的人。

　　原來(lái)，何先生這個(gè)房子是2009年他從徐某手中買的，當(dāng)時(shí)徐某到公證處公證了一份《委托書》，《委托書》約定，何先生有權(quán)代辦房產(chǎn)出售手續(xù)。但讓何先生沒想到的是，自己還沒有來(lái)得及行動(dòng)，房子就已經(jīng)“二易其主”了。

　　因?yàn)榻徊怀龇孔?，何先生被黃女士告上了法庭。近日，廈門中院作出終審判決，要求一手賣家徐某向黃女士退還購(gòu)房款59萬(wàn)元及合同違約金4萬(wàn)元。但是，判決也要求，何先生要對(duì)一手賣家的巨額退賠承擔(dān)“連帶保證責(zé)任”。

　　也就是說(shuō)，如果一手賣家當(dāng)“老賴”，不還錢或者沒錢還，何先生作為二手賣家，就要退賠63萬(wàn)元給黃女士。

賣方撤銷公證 雙方共擔(dān)損失

　　如果賣方撤銷委托公證，那買賣雙方則要共同承擔(dān)損失。

　　2011年，顏小姐通過中介，欲購(gòu)買劉女士一套面積約36.54平方米的住宅，約定房屋成交價(jià)為43萬(wàn)元。

　　簽協(xié)議當(dāng)天，顏小姐向劉女士支付購(gòu)房定金近9萬(wàn)元，很快又把剩余的購(gòu)房款補(bǔ)齊。收到購(gòu)房款后，劉女士就到廈門市鷺江公證處公證了一份《委托書》給顏小姐，授權(quán)顏小姐代為辦理該房屋的出租、出售、房屋過戶等手續(xù)。

　　兩個(gè)月后，顏小姐將自己剛買到的房子以54萬(wàn)元的高價(jià)轉(zhuǎn)手。劉女士聽說(shuō)后，懷疑自己遇到了炒房客，就到公證處辦理了一份《終止委托聲明》，要求終止顏小姐對(duì)該房屋的代理權(quán)。同時(shí)，劉女士還在公證處公證了一份《通知》，要求顏小姐8月17日前去辦理過戶手續(xù)。

　　但是，顏小姐本來(lái)只想轉(zhuǎn)賣，并不愿意過戶，于是雙方因此發(fā)生爭(zhēng)議，并鬧到了法庭。

　　法官認(rèn)為，劉女士單方終止委托公證的行為屬于違約，應(yīng)返還雙倍定金（168000元）和全部購(gòu)房款（336000元）。不過，顏小姐也不能將房子轉(zhuǎn)賣賺錢了，因?yàn)?，法官判決要求她將住宅及室內(nèi)裝修等，原樣返還給劉女士。