市工商局調(diào)查10家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)，其格式合同中普遍存在不平等規(guī)定
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昨日，記者從廈門市消費者權(quán)益保護(hù)委員會召開的新聞通氣會上獲悉，市工商局于５月開始，對廈門１０家房地產(chǎn)企業(yè)的購房格式合同條款進(jìn)行檢查（４家國有企業(yè)，５家私營企業(yè)，１家外資地產(chǎn)商。檢查發(fā)現(xiàn)，這些格式合同中普遍存在不平等格式條款。
可以說，這些條款很有代表性。對此，市保會還請福建聯(lián)合信實律師事務(wù)所邱興亮律師對不平等格式條款進(jìn)行點評。
霸王條款１
產(chǎn)權(quán)證備案時間過長
●霸王規(guī)定：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后７３０天內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。
●點評：房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分的唯一合法憑證，我國《商品房銷售管理辦法》中明確規(guī)定的時間是６０天，所以房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合同中規(guī)定７３０天、３６０天或者１８０天的期限，都是盡量延長其所負(fù)責(zé)任的履行期限。過長的期限可能造成房屋買受人無法及時辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，極大損害買受人的合法權(quán)益。
霸王條款２
樓宇外墻不屬業(yè)主共有
●霸王規(guī)定：該商品房所在樓宇屋面使用權(quán)、外墻面使用權(quán)及戶外廣告的使用收益權(quán)歸出賣人享有。
●點評：根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》等規(guī)定，建筑物外墻（面）、屋頂平臺等屬于共用部分，業(yè)主依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)定的上述條款將本屬于業(yè)主享有的合法權(quán)益據(jù)為己有，明顯損害了業(yè)主的共同利益。
霸王條款３
違約金約定不對等
●霸王規(guī)定：逾期超過１日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的５％向出賣人支付違約金。逾期交房期限為１００日，從合同規(guī)定最后交付期限第二天到實際交付日為止，出賣人按日向買受人支付房價的萬分之１的違約金，合同繼續(xù)履行。若超過１００日，買受人有權(quán)解除合同，但是此時出賣人交給買受人的違約金比例是萬分之０．１。
●點評：買受人和出賣人在逾期付款和逾期交房的期限和處罰上存在明顯的不對等，違反了公平原則和平等互惠原則，加重了商品房買受人而減輕了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違約責(zé)任。
霸王條款４
禁止買方調(diào)整合同條款
●霸王規(guī)定：“買受人逾期付款的違約責(zé)任”、“出賣人逾期交房的違約責(zé)任”和“產(chǎn)權(quán)登記的約定”是雙方當(dāng)事人在平等自愿的基礎(chǔ)上協(xié)調(diào)確定的，雙方同意不得在任何情況下，以任何形式和借口對該約定中的相關(guān)比例提出任何調(diào)整主張。
●點評：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)訂的上述條款假“平等自愿”之名，行恣意剝奪消費者意愿之實，排除、限制了商品房買受人依法享有的請求增加或適當(dāng)減少違約金的權(quán)利，明顯損害了商品房買受人的合法權(quán)益。
霸王條款５
延期交房免責(zé)范圍過大
●霸王規(guī)定：除了包括人力不可抗拒的自然災(zāi)害以及其他不可抗力外，特殊原因還包括市政配套而引起的停水、停電等和配合政府法規(guī)等對正常施工產(chǎn)生的影響。
●點評：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為不可抗力因素延遲交付，依法可以免除責(zé)任。但因第三人的原因延遲交付造成違約的，仍應(yīng)向買受人承擔(dān)違約責(zé)任。開發(fā)企業(yè)與第三人之間的糾紛，與買受人無關(guān)。還有，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)延遲履行后發(fā)生不可抗力的，責(zé)任也不能免除。
霸王條款６
認(rèn)購書只規(guī)定認(rèn)購人責(zé)任
●霸王規(guī)定：若認(rèn)購人沒有按照約定時間與開發(fā)企業(yè)簽訂購房合同，開發(fā)企業(yè)有權(quán)沒收認(rèn)購人定金，并將該房產(chǎn)另售于他人，無需另行通知認(rèn)購人。認(rèn)購人保證將來不以《合同》內(nèi)容無法協(xié)商一致等為由拒購上述房產(chǎn)，否則開發(fā)企業(yè)有權(quán)沒收其預(yù)付的立約定金。
●點評：上述條款，排除、限制了商品房買受人日后與開發(fā)企業(yè)訂立合同時進(jìn)行平等協(xié)商的機會和權(quán)利，也加重了商品房買受人的責(zé)任，損害了買受人的合法權(quán)益。
霸王條款７
單方面指定物業(yè)公司
●霸王規(guī)定：買受人辦理交房手續(xù)的同時，必須與出賣人指定的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理協(xié)議，或雙方同意該商品房前期物業(yè)管理委托某物業(yè)管理公司進(jìn)行管理并按約定收取物業(yè)管理費用。
●點評：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式聘物業(yè)管理企業(yè)，不得違反規(guī)定指定物業(yè)管理企業(yè)。此外，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及費用與服務(wù)水平適當(dāng)?shù)脑瓌t合理厘定。
霸王條款８
房產(chǎn)廣告“不算數(shù)”
●霸王規(guī)定：出賣人之前所發(fā)布廣告、宣傳圖冊、模型等不構(gòu)成合同的組成部分，不約束雙方。
●點評：開發(fā)企業(yè)以廣告等刺激買受人產(chǎn)生購房動機，無異于預(yù)售商品房價值和效用上的“擔(dān)保證明”。在買受人根據(jù)這些資料購房后，開發(fā)企業(yè)以“不構(gòu)成合同組成部分，不約束雙方”條款，對抗買受人，顯然嚴(yán)重違反誠實守信原則。
見習(xí)記者 孫春燕
