據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報(bào)道。近日有媒體報(bào)道,陜西西安部分消費(fèi)者2016年通過簽訂內(nèi)部認(rèn)購合同的方式購買了一樓盤所售房屋,并支付全款。兩年過去了,開發(fā)商卻以當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目沒有預(yù)售許可證為由,將12名消費(fèi)者起訴至法院,要求確認(rèn)內(nèi)部認(rèn)購合同無效。對此,消費(fèi)者無法接受,認(rèn)為開發(fā)商此舉完全是由于近兩年房價(jià)水漲船高,試圖廢止此前合同,以如今的高價(jià)重新銷售。目前,當(dāng)?shù)胤ㄔ阂呀?jīng)受理涉及12套房屋的系列案件并相繼開庭審理。
一、究竟是誰違規(guī)?
西安的王女士告訴中國之聲記者,2016年5月,通過朋友介紹,與西安聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司簽訂了內(nèi)部認(rèn)購合同,購買了紫杉莊園的一套房屋,并支付了140多萬的全款。
王女士回憶說:“當(dāng)時(shí)的價(jià)格我們那個(gè)是10100,他有一個(gè)政策就是一次性付款是打七折,所以我那房子買下來是7070一平方,總價(jià)款是144萬多,就145萬左右。當(dāng)時(shí)是朋友介紹的,他當(dāng)時(shí)那個(gè)房子還沒有蓋好,他就是相當(dāng)于是給內(nèi)部員工以及他的親屬就是有這樣一個(gè)內(nèi)部的這樣一個(gè)優(yōu)惠價(jià),其實(shí)當(dāng)時(shí)應(yīng)該是開發(fā)商缺錢,所以它是通過我們這種方式,都是讓我們必須得全款付。”
王女士表示,雖然當(dāng)時(shí)知道該項(xiàng)目尚未取得預(yù)售證,但開發(fā)商多次承諾正在辦理當(dāng)中:“他當(dāng)時(shí)四證是掛在墻上的,我們也去咨詢過好多次,我們也知道這個(gè)東西肯定必須得五證齊全,他們說四證已經(jīng)拿下來了,第五證正在辦理,而且當(dāng)時(shí)承諾說最多三個(gè)月就會(huì)拿下來,這個(gè)證是沒有任何問題的。所以我們把這個(gè)錢交了以后,我們經(jīng)常到他那現(xiàn)場去問他,到他公司的,他就講正在辦下個(gè)禮拜,然后下個(gè)禮拜下個(gè)禮拜就這么來拖著。”
直到今年年初,開發(fā)商發(fā)來通知,要求清退此前所售房屋,這讓王女士無法接受。
王女士告訴中國之聲記者:“元月初的時(shí)候接到他們的電話,然后就說是讓通知到那,給我們發(fā)了個(gè)函來,上面就寫的就是什么要清退我們,說當(dāng)時(shí)都知道沒有預(yù)售證,然后如何如何應(yīng)該是他們的總監(jiān)接待我們的,就是說打電話跟我們說了,說他們這個(gè)情況是維持不下去了,資金斷裂了,被人收購了。他說跟我們要清退房子,然后給我們補(bǔ)償補(bǔ)償,就是按當(dāng)時(shí)我們交的價(jià)款年息20%來給我們補(bǔ)償,我們肯定是不答應(yīng)啊。”
今年2月開發(fā)商聞天公司將王女士等12名買受人起訴至法院,請求確認(rèn)雙方簽訂的內(nèi)部認(rèn)購合同無效,理由是在簽訂合同時(shí),原被告雙方均明知聞天公司開發(fā)建設(shè)的紫杉莊園項(xiàng)目沒有預(yù)售許可證,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條及《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條的規(guī)定,雙方簽訂的合同為無效合同。
王女士代理律師羿克表示,開發(fā)商以這樣的理由起訴消費(fèi)者要求終止合同十分鮮見:“從過往我們代了很多的案子以及房地產(chǎn)市場的這個(gè)狀態(tài)看,很少,或者就沒有一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商說因?yàn)樽约呵啡狈ǘl件,或者不具備什么樣的資質(zhì)條件而主動(dòng)起訴購房人,說我們倆這合同無效。就從正常的這個(gè)契約精神,或者從這正常的法律、房地產(chǎn)這個(gè)市場秩序來講的話,就是幾乎沒有,很少很少。”
羿克認(rèn)為,認(rèn)購合同具備商品房買賣合同的實(shí)質(zhì)要件,且已實(shí)際履行,應(yīng)為商品房買賣合同。合同已成立,應(yīng)受法律保護(hù)。而根據(jù)相關(guān)司法解釋和此前的判例,對開發(fā)商主張的無效合同的說法不能成立。
羿克表示:“這個(gè)解釋是2003年的,在六年后的2009年,最高人民法院關(guān)于合同法解釋二第14條明確規(guī)定,對這個(gè)援引合同法52條要確認(rèn)違法無效的必須是效力性規(guī)范,管理性規(guī)范不能適用,那我們都知道就沒有辦預(yù)售證,你銷售房屋顯然是你違反了政府管理上的一個(gè)規(guī)定,不是說我們倆這個(gè)交易就不能做了,因?yàn)槲覀冞@個(gè)交易沒有損害社會(huì)公共利益。在2015年最高人民法院第八次民事審判工作會(huì)議上面非常明確,類似于房地產(chǎn)開發(fā),像這樣一些情況,開發(fā)商以自己的過錯(cuò)既主張無效,并由此獲取非法利益的這個(gè)是不能夠得到支持。那么另外有一個(gè)最高法院的一個(gè)案例,這個(gè)案例里邊就明確了一個(gè)點(diǎn),就是說如果在訴訟中取得了預(yù)售證,這個(gè)合同有效。”
據(jù)了解,此前開發(fā)商聞天公司起訴另外兩名認(rèn)購人的案件相關(guān)法院已經(jīng)審理并宣判,認(rèn)定合同無效,其中一名認(rèn)購人已提起上訴。王女士一案則尚未確定開庭時(shí)間。而涉案房屋已于今年6月8日,獲得《商品房預(yù)售許可證》。
記者多次撥打開發(fā)商一負(fù)責(zé)人電話,但其并未接聽。隨后記者又撥打了聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司電話希望了解相關(guān)情況,但截至發(fā)稿并未收到回復(fù)。
二、損失該誰承擔(dān)?
最高人民法院2003年公布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條明確,出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效。而涉案房屋直至2018年6月才取得《商品房預(yù)售許可證》,這也成為開發(fā)商訴稱雙方簽訂的內(nèi)部認(rèn)購合同無效的理由。值得注意的是,在此前已經(jīng)開庭審理的案件中,原告開發(fā)商聞天公司曾提到,2016年8月,西安市長安區(qū)房管局曾對聞天公司下達(dá)行政處罰書,因?yàn)闆]有取得預(yù)售證,要求開發(fā)商停止銷售,并對無證銷售的房屋進(jìn)行清退。那么如果當(dāng)時(shí)開發(fā)商及時(shí)對無證銷售房屋進(jìn)行清退,是否就可以避免如今的糾紛?
王女士認(rèn)為,當(dāng)初簽訂合同時(shí)的售價(jià)是每平方米7000多元,現(xiàn)在該樓盤均價(jià)已近25000元,這是開發(fā)商不愿履行合同的原因:“因?yàn)樗抗芫值奶幜P我們都不知道,我們都不清楚,如果知道的話我們肯定不會(huì)簽的。如果說比如說當(dāng)時(shí)沒有預(yù)售證,無證銷售那你房管局如果說是處罰的話,那你清退我們當(dāng)時(shí)候其實(shí)也沒有任何問題。那時(shí)候是16年的8月份的話,我們是有條件有資格去買房子的。因?yàn)?6年下半年到17年再到18年這兩年當(dāng)中,西安的這個(gè)房地產(chǎn)市場變化太大了,新政策不停地出現(xiàn),到現(xiàn)在我們連買房的資格都沒有了。處罰的話那你及時(shí)把我們清退的話,我們是完全有資格的,我們是確確實(shí)實(shí)被他們惡意給耽誤了。”
王女士代理律師羿克認(rèn)為,開發(fā)商所依據(jù)的司法解釋,初衷也是為了保護(hù)購房人權(quán)益:“2003年最高法院的司法解釋第二條看,當(dāng)時(shí)的立法目的是為了保護(hù)購房的業(yè)主,如果說我買了這個(gè)房以后,開發(fā)商長期拿不到預(yù)售證,那我辦不了房產(chǎn)證,這個(gè)時(shí)候如果我起訴要求開發(fā)商給我退款,退不了那個(gè)時(shí)候,那么在這種情況下考慮的解決這個(gè)問題才有這個(gè)司法解釋。”
西安市長安區(qū)房管局市場科負(fù)責(zé)人今天在接受中國之聲采訪時(shí)證實(shí),2016年的確曾就紫杉莊園項(xiàng)目存在的違規(guī)銷售問題進(jìn)行過處罰,而事后開發(fā)商曾回復(fù)稱已經(jīng)進(jìn)行了整改清退。
負(fù)責(zé)人表示:“沒有取得預(yù)售,他簽的是內(nèi)部的那個(gè)認(rèn)購合同,沒有在他們售樓那簽,所以那個(gè)違規(guī)情況(開始)咱們就沒有發(fā)現(xiàn),到后來有群眾舉報(bào)了,然后就去問他就是有沒有,他說是有。那我說那有的話,那我們就要讓你立即責(zé)令你停止。第二對已經(jīng)違規(guī)銷售的這些房子,你要逐一清退的。要求它整改清退,在那個(gè)的時(shí)候,他給我們這當(dāng)時(shí)應(yīng)該有一個(gè)整改回復(fù),就是這些都整改完了。”
這位負(fù)責(zé)人表示,今年年初再次接到群眾舉報(bào)該項(xiàng)目違規(guī)銷售問題,又對其進(jìn)行了立案調(diào)查,并作出行政處罰。該項(xiàng)目雖然目前已正式取得預(yù)售許可證,但對于涉案的12套房屋,房管部門已要求暫不得銷售。
負(fù)責(zé)人表示:“咱們一發(fā)現(xiàn)這情況咱們就立案了,立案了以后進(jìn)行了調(diào)查,把這個(gè)事實(shí)也就查清了,確實(shí)沒有退。依據(jù)法律給他這個(gè)企業(yè)作出了行政處罰。今年6月份當(dāng)時(shí)那個(gè)條件他已經(jīng)都全部申報(bào)了,申報(bào)了以后,在這里邊我們鑒于他們那個(gè)司法程序還沒有走完,法院的判決還沒有出來,所以我們預(yù)售發(fā)了以后,專門給他又出了一個(gè)告知,涉法涉訴的這12套房子暫不得銷售。”
記者:楊博宇
