現(xiàn)金流吃緊負(fù)債率攀升 受累調(diào)控去化承壓寶龍地產(chǎn)陷“財(cái)務(wù)焦慮”
劉媛媛
近日，寶龍地產(chǎn)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“寶龍地產(chǎn)”，01238.HK）發(fā)布公告稱，公司作為借款人與大豐銀行有限公司作為貸款人就一筆2億港元3年期貸款融資訂立了融資協(xié)議。根據(jù)融資協(xié)議，各個(gè)利息期間的定期貸款融資利率為每年3.1%及香港銀行同業(yè)拆息的總和。該筆定期貸款融資將用作公司一般營(yíng)運(yùn)資金用途。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，寶龍地產(chǎn)近來(lái)融資動(dòng)作頻繁。4月12日，公司宣布全資子公司上海寶龍已獲準(zhǔn)發(fā)行30億元公司債券，成本不詳；4月10日，公司發(fā)行了2021年到期的3.5億美元優(yōu)先票據(jù)，成本為6.95%；同日，公司在2017年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上宣布，其境內(nèi)核心子公司首家獲批銀行間交易商協(xié)會(huì)中票、短融、永續(xù)中票，總額度超80億元人民幣。
有業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，寶龍地產(chǎn)多次釋放資金需求或與其去年財(cái)務(wù)狀況不完美有關(guān)。2017年，寶龍地產(chǎn)雖然收入和凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)了不同程度的上升，但現(xiàn)金流和負(fù)債率表現(xiàn)并不理想，融資成本也一直居高不下。
針對(duì)資金壓力等方面的問題，記者致電致函寶龍地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人尋求回應(yīng)，但截至發(fā)稿，未獲回復(fù)。
上海區(qū)域少了50億~60億元的現(xiàn)金流
根據(jù)寶龍地產(chǎn)發(fā)布的2017年年報(bào)，2017全年，寶龍地產(chǎn)合同銷售達(dá)208.82億元，較2016年同期上升18.4%，比年初定下的目標(biāo)超出近9億元；實(shí)現(xiàn)收入155.93億元，較2016年同期上升9.1%；其中，租金及物業(yè)管理服務(wù)收入18.04億元，較2016年同期上升29.7%；凈利潤(rùn)為38.68億元，較2016年同期上升40.7%；毛利率為33.5%，較2016年的33.4%略有上升。
不過(guò)，在收入和凈利潤(rùn)雙雙上升的背后，寶龍地產(chǎn)去年的現(xiàn)金流出現(xiàn)了一定程度的下降，負(fù)債率也大幅攀升。截至2017年12月31日，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及受限制現(xiàn)金共99.62億元，較2016年底減少1.8%；借款總額為355.36億元，較2016年增長(zhǎng)18.4%；凈負(fù)債比率約為86.8%，較2016年上升10.2%。
梳理歷年財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，寶龍地產(chǎn)的凈負(fù)債率呈逐年遞增趨勢(shì)。2014年~2016年公司的凈負(fù)債率分別為66.2%、70%和76.6%。
談及現(xiàn)金流及負(fù)債率方面的問題，寶龍地產(chǎn)方面在3月27日于香港召開的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上坦言：“負(fù)債率是偏高了，從去年的報(bào)表來(lái)講，主要是上海少了50億~60億元的現(xiàn)金流，上海由于調(diào)控銷售全封了，使得負(fù)債升高。公司對(duì)負(fù)債的考量主要是不去借貴的貸款，有合理的融資和便宜的土地就去做，如果不合適就寧愿放棄。”
與此同時(shí)，頻繁融資的寶龍地產(chǎn)融資成本一直居高不下。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2014年~2016年，寶龍地產(chǎn)的融資成本凈額分別為0.31億元、3.64億元、6.79億元。不難看出，2015年公司的融資成本凈額為2014年的十倍之多，2016年又呈翻倍增長(zhǎng)。2017年，寶龍地產(chǎn)的融資成本凈額雖降為5.73億元，但相比之下，2017年龍湖地產(chǎn)的融資成本凈額僅為0.45億元。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦在接受記者采訪時(shí)指出，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期并不是太高，所以對(duì)房企手里的現(xiàn)金流有較高要求。如果本身現(xiàn)金流不多，很多借貸處于還債期的話，房企就比較被動(dòng)。寶龍地產(chǎn)主打商業(yè)項(xiàng)目，住宅項(xiàng)目相對(duì)較少，沒辦法實(shí)現(xiàn)快周轉(zhuǎn)，更需要大量的資金池做后盾，這可能是寶龍地產(chǎn)頻繁融資的原因之一。
在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，對(duì)于寶龍地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，類似融資需求和其不斷追求業(yè)績(jī)成長(zhǎng)有關(guān)。“這幾年實(shí)際上類似企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鏊俦容^緩慢，所以必然要不斷研究新的投資策略。而類似融資計(jì)劃，工具比較豐富，也和其不斷追求業(yè)務(wù)發(fā)展有關(guān)。尤其是寶龍地產(chǎn)本身在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上比重大，沒有太多住宅業(yè)務(wù)的支持，必然需要外部融資來(lái)做支持。”
“現(xiàn)在所有的企業(yè)都缺資金，無(wú)論是大企業(yè)還是小企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)還是住宅，所以現(xiàn)階段能融到資金對(duì)企業(yè)來(lái)講是一件好事。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示。
商住項(xiàng)目去化承壓
據(jù)了解，寶龍地產(chǎn)自2003年起，專注于開發(fā)及經(jīng)營(yíng)大規(guī)模、多業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，目前已在全國(guó)逾30個(gè)城市打造了超80個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。
為保持自身在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)力，寶龍地產(chǎn)在適度加大商業(yè)布局的規(guī)模和比重。2017年寶龍地產(chǎn)在商業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)方面，新開業(yè)了7個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，至此，已開業(yè)商業(yè)綜合體達(dá)到36座。
不過(guò)，在政策的管控下，寶龍地產(chǎn)的商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)正面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。2017年年初，上海叫停百余商住項(xiàng)目網(wǎng)簽，隨后又多次發(fā)文要求對(duì)不符合規(guī)定的酒店式公寓等進(jìn)行整改。受此政策影響，寶龍地產(chǎn)旗下位于青浦區(qū)的寶龍城、崧澤華城寶龍商業(yè)廣場(chǎng)，閔行區(qū)的吳涇寶龍廣場(chǎng)，嘉定區(qū)的寶龍商業(yè)中心，奉賢區(qū)的寶龍商業(yè)廣場(chǎng)等多個(gè)項(xiàng)目均被暫停銷售。
如今，一年多時(shí)間過(guò)去，記者先后從上海市閔行區(qū)劍川路和尚義路路口的寶龍吳涇廣場(chǎng)和青浦區(qū)華志路333弄的虹橋?qū)汖埑橇私獾?，寶龍吳涇廣場(chǎng)一期所包含的商業(yè)和類住宅項(xiàng)目均已銷售完畢。但項(xiàng)目二期暫未取得預(yù)售許可證，預(yù)計(jì)最快于5月推向市場(chǎng)?，F(xiàn)場(chǎng)銷售人員透露，不同于一期，二期無(wú)法通燃?xì)?，戶型也做了重新設(shè)計(jì)，這對(duì)于購(gòu)買后用以自住的客戶很不利。
虹橋?qū)汖埑卿N售人員告訴記者，現(xiàn)階段項(xiàng)目在售的主要為商鋪，前期酒店式公寓loft已全部售罄，目前入住率在9成以上。同時(shí)，由于總價(jià)較低，且可以通電通氣，虹橋?qū)汖埑巧淌惨唁N售完畢。
“當(dāng)前商住項(xiàng)目的整頓，對(duì)于類似商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)很大的打擊。實(shí)際上這也對(duì)此類企業(yè)有很大的教訓(xùn)，即產(chǎn)品研發(fā)和項(xiàng)目銷售必須和政策的框架相吻合，否則容易有各類壓力，甚至帶來(lái)很多損失。”嚴(yán)躍進(jìn)建議，此類企業(yè)應(yīng)適當(dāng)加碼住宅業(yè)務(wù)，這幾年從各類資金流向看，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)好于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)?！ ≈档米⒁獾氖牵?017年3月，寶龍地產(chǎn)副總裁兼首席財(cái)務(wù)官廖明舜曾在投資者推介會(huì)上透露，寶龍地處2017年銷售目標(biāo)為200億元，其中住宅銷售占4成，商業(yè)銷售占6成。但根據(jù)2017年業(yè)績(jī)報(bào)告，2017年公司的商業(yè)銷售面積比例僅占4成，而2016年的商業(yè)銷售面積占到近7成。
“去年來(lái)講，可能受到上海政策影響，公司遭受一定的沖擊。但現(xiàn)在政策面允許自持的情況下，公司可以運(yùn)營(yíng)，這其實(shí)算是給了開發(fā)商一個(gè)解決的通道，同時(shí)，資產(chǎn)證券化政策的開放可能對(duì)其來(lái)說(shuō)也是一個(gè)機(jī)會(huì)。”張宏偉分析表示。
在盧文曦看來(lái)，政策的收緊讓一些想打擦邊球的房企不得不規(guī)范運(yùn)營(yíng)，對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)是好事，倒逼房企做精做細(xì)。
特約撰稿 毛中楠 對(duì)本文亦有貢獻(xiàn) 來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)
