臺海網5月31日訊 據(jù)東南網報道，萬達商業(yè)地產，不僅建造一座城，還創(chuàng)造了一批蒙神。
 
　  曾經這里鼓樂齊鳴，鑼鼓喧天，紅旗招展，說是要在這里修筑一座城，創(chuàng)造一個商業(yè)奇跡，無數(shù)投資者抱著真金白銀，爭相下單，仿佛遲了一步就跟不財神的步伐了。
 
　  這個就是湖里萬達廣場，當年萬達網站上宣稱廈門湖里萬達廣場是大連萬達進入廈門的首個項目，是繼福州金融街萬達廣場后，大連萬達再次加大海西經濟區(qū)投資的重點項目。作為大連萬達布局海西的又一力作，在政策頻現(xiàn)的2010年，面對市場的風云突變，湖里萬達廣場銷售逆勢飆紅。
 
　  7月23日開盤，6個月時間多次推盤，次次熱銷，湖里萬達廣場奏響了廈門銷售最華美的篇章，隨著12月26日全商務辦公產品完美收官，該項目成為2010年廈門房地產市場“銷售面積、銷售套數(shù)、銷售金額”三冠王，同時榮獲2010年廈門“城市綜合體標桿”和“年度銷售冠軍”兩項殊榮，成為廈門房地產標桿項目。客戶用腳投票，再一次印證了萬達廣場強大的品牌魅力。
 
　  然而，2年過去了，萬達印證了成就一個自己的神話，卻把神話的追求者無情地放在了現(xiàn)實的鹽堿地上，目前，廈門58同城等諸多房產網站上掛出公寓招租信息顯示，原先1套58萬的精裝公寓，（配置了灶臺，抽油煙機，熱水器，馬桶等）目前的租金為1100~1300元不等，基本上是10層以下1100，20層以下1200，20層以上1300元。如果里面配套設施齊全，基本在1800元左右。
 
　  隨著今年島內出租房價格不斷上漲，這個價格與島內其它地方相比，簡直就是白菜價格。
 
　  筆者隨便問了一下中介，問該公寓出售情況如何，目前，單套出讓價格在68萬左右，但是基本上是有價無市。這個也難怪，算一筆經濟賬就明白了。
 
　  第一、以出租計算，前提不計通貨膨脹，不漲租金，連續(xù)不間斷出租。以中間樓層出租1200元/月為例，據(jù)此計算，大概需要40年（483.3個月）才能收回投資。
 
　  第二、以一年定期儲蓄利率（3.5%）計算，58萬元存銀行，40年回報率為：230萬。
 
　  第三，以目前通貨膨脹率（4.5%）計算，58萬元資產，40年后折現(xiàn)價值為：337萬。
 
　  第四，以貸款利率計算（7.05%）首付50%，20年貸款，計算，58萬資產，首付29萬，貸款20年，采用等額本金法：每月需要償還本息：2257.08元，20年還款總額541699元。計算總貨幣支出：831699元。
 
　  按上面4種算法，如果你什么都不做，把錢存銀行，那么40年后，你將有230萬。如果你只租不賣，那么你要40年才能收回本金，不計利息。如果你命苦一點，還是貸款的，那么你不僅不賺錢，還要倒貼24萬。
 
　  或許你會說，目前通貨膨脹得厲害，反正是負利率，最終可以通過通貨膨脹來保值。問題是未來經濟的遠景一定不會出現(xiàn)5%通貨膨脹，因為經歷了08年金融危機，10年歐債危機之后，各國政府的資產負債率已經很高了，包括我們的政府，已經沒有能力再進行一輪財政擴張，未來一定是要勒緊褲腰帶，逐步去除債務化的過程，在這個過程中，經濟速度會放緩，甚至會出現(xiàn)一點通貨緊縮的趨勢，負利率的時代很快會過去。到時候，那些購入商業(yè)資產抵御通脹想法的人，在正利率時代，將面臨著高負債，低資產回報率的困境，從而出現(xiàn)損失。

　  還有就是筆者了解了一下，湖里萬達周邊的交通情況，多數(shù)公交是東西走向的，多數(shù)站點位置在湖里區(qū)域內，而到思明區(qū)的公交幾乎沒有，或者需要轉乘。而思明區(qū)目前是就業(yè)者主要聚集的地方。因為公交體系的不合理，導致了目前商業(yè)不旺，居住人少的情況，加上萬達超前的商業(yè)布局，目前周邊的樓盤因為樓價過高，銷售和入住稀少，周邊又是一圈城中村，存在不少安全隱患，這也導致去那邊居住的人就更少了。綜上原因，導致萬達目前“售貨員比顧客多，物業(yè)人員比住戶多”的奇觀。萬達所謂的商業(yè)神話，只不過是成就了自己，套牢了多數(shù)追隨它的投資者。（文/蔡燕香）