臺(tái)海網(wǎng)8月3日訊 據(jù)福州晚報(bào)報(bào)道，市民在購(gòu)買二手房的時(shí)候都會(huì)關(guān)注房齡，因?yàn)檫@將直接影響到貸款期限。以往銀行二手房貸款年限執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)多是二手房房齡加上貸款年限一般不超過(guò)40年。近日記者走訪了在榕多家銀行了解到，今年以來(lái)銀行二手房貸業(yè)務(wù)紛紛松綁，不但二手房房齡年限放寬，部分銀行貸款期限加上房齡時(shí)間從過(guò)去的40年延長(zhǎng)到60年。與此同時(shí)，部分銀行在二手房買賣時(shí)，提供城區(qū)房子免評(píng)估費(fèi)的增值服務(wù)。

利好：二手房貸年限延長(zhǎng)

二手房貸款時(shí)間最長(zhǎng)可達(dá)多少年？由于每個(gè)借款人年齡不同，加上所購(gòu)買的房子房齡也不一樣，因而借款人最終貸款時(shí)限長(zhǎng)短也會(huì)不同。據(jù)了解，除了借款人年齡外，正常情況下個(gè)人房貸年限為30年，但最終貸款期限還要取決于二手房房齡。

今年以來(lái)在榕不少銀行放寬了二手房房齡。在榕建行相關(guān)人士告訴記者，該行已放寬二手房房齡，以前“貸款期限+房齡”一般不超過(guò)40年，現(xiàn)在辦理二手房貸款業(yè)務(wù)可接受房產(chǎn)的房齡最長(zhǎng)為30年，這樣房齡加貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)60年。無(wú)獨(dú)有偶，招行近期也調(diào)整了房貸政策，二手房房齡從20年放寬到30年，二手房房齡加貸款期限延長(zhǎng)至60年。

貸款期限延長(zhǎng)，對(duì)很多二手房買家、特別是有意購(gòu)買學(xué)區(qū)房的買家來(lái)說(shuō)是一大利好。以貸款100萬(wàn)元，貸款利率在基準(zhǔn)水平上打9折為例。原先受制于房齡，如只能辦理20年貸款，月供為6278元?，F(xiàn)二手房齡放寬，可以貸款30年，月供則降至5013元。兩者前后相差1265元。

記者了解到，目前在榕銀行二手房貸款期限和房齡年限整體差別較大。在榕建行、招商等兩者期限最長(zhǎng)為60年；農(nóng)行、中行、郵儲(chǔ)、興業(yè)、華夏、廣發(fā)、福建海峽等銀行兩者期限最長(zhǎng)為50年；中信、浦發(fā)銀行兩者期限最長(zhǎng)為40年；光大銀行兩者期限不超過(guò)45年；福州農(nóng)商銀行兩者期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年。

在榕銀行人士表示，銀行會(huì)對(duì)不同房屋的實(shí)際情況進(jìn)行甄選，盡管規(guī)定了兩者最長(zhǎng)期限，但并不是所有的房屋都能貸到這么長(zhǎng)的年限。同時(shí)有的熱門(mén)學(xué)區(qū)房，即使“高齡”，也有望比普通房屋獲批更長(zhǎng)的貸款年限。另外銀行在審批貸款時(shí)，還要結(jié)合客戶征信、還款能力、房產(chǎn)地理位置等因素綜合考慮。即使房齡年限放寬，但貸款本身對(duì)借款人年齡有要求，如借款人現(xiàn)時(shí)年齡加上貸款年限不能超過(guò)70周歲。

提醒：房齡應(yīng)寫(xiě)進(jìn)合同條款

記者在采訪中了解到，相對(duì)于面積、戶型等，二手房真實(shí)年齡易被買房者所忽視。購(gòu)買二手房時(shí)，市民常常走到貸款流程后才發(fā)現(xiàn)房齡較大。這不但影響銀行對(duì)房貸的審批，而且也因貸款年限受限打亂了購(gòu)房者原有還款計(jì)劃。

福建亞嘉律師事務(wù)所的陳律師解釋說(shuō)，房屋的年齡是指自房屋竣工驗(yàn)收合格交付使用之日起開(kāi)始計(jì)算房屋的年限。房產(chǎn)證上有兩個(gè)日期，一個(gè)是發(fā)證日期，一個(gè)是建筑年代。發(fā)證日期只能反映房屋所有權(quán)人實(shí)際取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期。如果是二手房，有些已經(jīng)轉(zhuǎn)手多次，則房產(chǎn)證上記載的發(fā)證日期可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房屋實(shí)際的建成日期。

陳律師介紹，根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，房主委托中介機(jī)構(gòu)出售房屋須先簽訂委托協(xié)議，房主應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供真實(shí)有效的身份證明以及真實(shí)有效的房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋信息。在交易過(guò)程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得對(duì)購(gòu)房者隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，誘騙消費(fèi)者交易或強(qiáng)制交易。“但是這個(gè)規(guī)定在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中很難做到，很多房主不配合，建議購(gòu)房者在簽訂二手房購(gòu)房合同時(shí)，將房齡信息寫(xiě)入合同條款，并約定違約責(zé)任，從而避免此類消費(fèi)糾紛的發(fā)生。”

減負(fù)：部分銀行二手房交易

在銀行放寬二手房房齡從而延長(zhǎng)客戶實(shí)際貸款年限的同時(shí)，部分銀行也提供城區(qū)二手房交易免評(píng)估費(fèi)的增值服務(wù)。近日民生銀行推出了“優(yōu)房閃貸”業(yè)務(wù)。

福州城區(qū)市民可通過(guò)微信免費(fèi)預(yù)估房屋價(jià)值。申請(qǐng)人關(guān)注該行微信公眾號(hào)后，填寫(xiě)房屋地址等信息，系統(tǒng)就會(huì)即時(shí)預(yù)估房屋價(jià)值。不過(guò)眼下免評(píng)估費(fèi)的增值服務(wù)主要針對(duì)二手房抵押貸款業(yè)務(wù)，暫未涉及二手房按揭貸款業(yè)務(wù)。

據(jù)了解，為了防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，二手房貸款需要評(píng)估。二手房按揭貸款或者抵押貸款均需要與銀行合作的評(píng)估公司對(duì)房子進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估費(fèi)也是由評(píng)估公司收取。一般年限長(zhǎng)的二手房市場(chǎng)評(píng)估價(jià)會(huì)大幅低于市場(chǎng)價(jià)，因而客戶實(shí)際貸款額度也會(huì)變少，自己要籌錢支付一大筆首付款。

目前房子評(píng)估費(fèi)名義標(biāo)準(zhǔn)多為房子評(píng)估價(jià)的千分之四左右。記者咨詢了在榕多家銀行網(wǎng)點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，為了吸引客戶，與銀行合作的評(píng)估公司現(xiàn)時(shí)評(píng)估費(fèi)多會(huì)打折。在榕興業(yè)、廣發(fā)、福建海峽銀行網(wǎng)點(diǎn)工作人員表示，評(píng)估費(fèi)一般可以打五折。浦發(fā)銀行網(wǎng)點(diǎn)人員稱評(píng)估費(fèi)可以打三折。以100萬(wàn)元房子評(píng)估價(jià)測(cè)算，評(píng)估費(fèi)打五折后為2000元左右，銀行提供免評(píng)估費(fèi)增值服務(wù)后，這樣客戶就可省下這筆評(píng)估費(fèi)。