漳州市薌城區(qū)華港花園改造后，增設(shè)了健身器材，居民點贊。
改造后的安溪縣鳳鳴路小區(qū)開辦了長者食堂。
安溪縣東岳小區(qū)改造前，外立面雜亂，道路坑坑洼洼。 （受訪單位供圖）
改造后的安溪縣東岳小區(qū)煥然一新，道路鋪上瀝青，車輛停放有序。
核心提示
87.55萬戶！這是自2019年福建大力推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造后，截至目前全省受益居民的戶數(shù)。近5年來，全省已改造老舊小區(qū)6091個，累計完成投資額達188億元。
不久前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委等7部門發(fā)布《關(guān)于扎實推進2023年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的通知》。該通知提出了老舊小區(qū)改造的3個重點——抓好“樓道革命”“環(huán)境革命”“管理革命”。
“回頭看”近5年的老舊小區(qū)改造，究竟福建探索出了怎樣的路子？改造中，如何兼顧“面子”與“里子”、“硬件”與“軟件”、“多數(shù)”與“少數(shù)”？是否建立起合適的制度框架、政策體系和工作機制，讓“煥新”老舊小區(qū)“常新”？
帶著上述問題，近日，記者走訪福建多地改造中和改造后的老舊小區(qū)。在現(xiàn)場，記者感受到，曾被視為城市衰老符號的老舊小區(qū)，如今正煥發(fā)新生，實現(xiàn)逆齡蛻變！
如何改？
采取“加減乘除法”重構(gòu)社區(qū)空間的做法，增加公共空間，減少違章建筑，消除安全隱患
當下季節(jié)的漳州薌城區(qū)，微風不燥，溫度正好，宜散步。
晚飯后，在小區(qū)里走幾圈，是薌城區(qū)華港花園居民韓麗娜的日常。這個于2021年實施改造的老舊小區(qū)已舊貌換新顏，小區(qū)大門旁的車輛有序停放，居民樓旁規(guī)劃整齊的灌木、喬木枝繁葉茂，以前破損不齊的水泥路變成平整寬敞的柏油路。韓麗娜感慨：“小區(qū)變美了，人的心情也跟著好了。”
小區(qū)新增的小公園里，臂力訓練器、扭腰器、步行器等健身器材一字排開，阿姆孫真真、曾秀華正在鍛煉。“新添設(shè)的健身器材用著感覺非常好，每天鍛煉鍛煉身體，出出汗，特別好。”
距離華港花園不到幾公里遠的天福園小區(qū)，這段時間正忙于改造。管道施工、電梯安裝、道路翻新……目前，一項又一項大工程正在推進之中。
小區(qū)施工，對于居民而言，難免造成不便。但75歲的張阿姨到女兒家的次數(shù)反而更頻繁了。她手持鑰匙扣，“嘀——”一聲，就能開啟門禁，打開大樓的門后，乘坐加裝的電梯，不到1分鐘，就到了位于8樓的女兒家中。“這一身老骨頭，再也不用爬樓梯了。”張阿姨說，以前去女兒家，到了就不想再出門，因為爬樓梯太累了。
老舊小區(qū)“逆生長”，其背后是“加減乘除法”重構(gòu)社區(qū)空間的做法在發(fā)揮重要作用。
加的是空間規(guī)劃，把更多公共空間留給居民活動，為居民服務(wù)。
做好小區(qū)空間規(guī)劃、功能設(shè)計之余，還需要為小區(qū)減負。減的是違章建筑，除的是安全隱患。
天福園小區(qū)的部分業(yè)主在小區(qū)改造前，心里也曾有些疙瘩。“老舊小區(qū)改造，44間店面要整改，意味著44戶商家的生意要停擺。”漳州市城管局一級主任科員李閩杰一語道破。
天福園小區(qū)是商住兩用小區(qū)，也是福建較為知名的古玩市場和奇石市場，每周日固定舉辦“天福園奇石古玩城群英會”。2013年，小區(qū)被規(guī)劃建設(shè)為漳州收藏文化城。
整改，并非一刀切。在征求了上百條意見后，漳州市城管局摸清小區(qū)閑置的店面，當起免費的“房產(chǎn)中介”；改造期間，天福園小區(qū)內(nèi)“淘寶閣”一條街被騰出，供部分商家臨時擺攤；保留每周一次的“天福園奇石古玩城群英會”傳統(tǒng)節(jié)目，小區(qū)在原有的步行街基礎(chǔ)上規(guī)劃奇石古玩市場……
改造過程中，許多小區(qū)內(nèi)如蜘蛛網(wǎng)般的管線，再也看不見了！
泉州市安溪縣東岳小區(qū)是一個有著34年樓齡的老小區(qū)。改造前，通信線纜、電線電纜、自來水管等管線呈蜘蛛網(wǎng)分布。9號樓居民黃徹成還記得，改造前小區(qū)地下管道散發(fā)的惡臭味，在夏天更加讓人難以忍受。自從2021年底小區(qū)完成改造后，此類糟心事再也不見了。該小區(qū)重新建設(shè)的雨污管網(wǎng)長度達4.9公里，解決了污水外溢的問題。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，福建許多改造的小區(qū)明確了公共空間區(qū)域范圍及功能分區(qū)，合理規(guī)劃停車位。同時，雨污管網(wǎng)建設(shè)，道路硬化并鋪設(shè)瀝青、透水磚，建筑立面重新刷漆改造等項目一一推進，并增設(shè)了小區(qū)宣傳欄、照明設(shè)備、監(jiān)控和門禁等智能化系統(tǒng)，有條件的小區(qū)還開展了停車設(shè)施整治，安裝充電樁、加裝電梯等。
老舊小區(qū)改造，福建不遺余力。“今年以來，我們組織20位省內(nèi)外經(jīng)驗豐富的專家，分8批次赴省內(nèi)各地調(diào)研指導老舊小區(qū)改造；組織4次相關(guān)的政策文件、技術(shù)要求和先進案例的培訓；召開現(xiàn)場或視頻會議，通報各地工作進展情況，及時研究解決各地遇到的問題和困難。”福建省住建廳城建處副處長周琳說。
錢從哪里來？
通過引導居民合理出資、政府財政支持、管線單位出資、社會力量參與等多渠道籌措，解決舊改資金的來源問題
“這是最老舊的小區(qū)，也是管理最好的老舊小區(qū)。”這是人們對始建于1987年的廈門市湖里區(qū)東榮社區(qū)東興小區(qū)的評價。
這曾是個“三多三無”小區(qū)——困難戶多、歷史遺留問題多、知青多，無物業(yè)、無企業(yè)、無商業(yè)。
2017年，小區(qū)啟動試點改造，黨支部、業(yè)委會、自管小組全員出動，挨家挨戶講情講理，清除違章搭蓋，減少垃圾桶，騰出路面空間，發(fā)動居民支持改造。
小區(qū)內(nèi)的地下管網(wǎng)沒有圖紙，老知青、老黨員自己丈量自己計算，搞清楚線路，為施工隊進場改造打好基礎(chǔ)。爛路面改成瀝青路，按照閩南習俗鋪設(shè)紅色透水磚。菜地被全部清除，改造成的停車位數(shù)量比小區(qū)的車輛數(shù)還多。小區(qū)內(nèi)，護欄改建900米、增設(shè)500米，還安裝了路燈、燃氣管道，設(shè)立了文體小廣場……
東榮社區(qū)包含37個老舊小區(qū)，是影視取景地中的“網(wǎng)紅”，熱播劇《以家人之名》《一閃一閃亮星星》等都曾來此拍攝。
“東榮社區(qū)在全市首創(chuàng)采用EPC+O模式，通過公開招標方式引入社會資本，主導實施成片式老舊小區(qū)改造。”廈門市建設(shè)局副局長朱文彬說。
具體怎么做？運用“一盤棋”思維，將財政資金明確的改造工程、社會資本配套的改造工程、20年期空間資源運營與28個老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)等一并打包捆綁，構(gòu)建“投建管”一體化模式，推動設(shè)施提升、文化塑造、長效管理、資金籌集。
一年又一年的老舊小區(qū)改造如火如荼，非常“燒錢”。
如何算好這筆賬？福建創(chuàng)新機制，通過引導居民合理出資、政府財政支持、管線單位出資、社會力量參與等多渠道籌措，讓更多的老舊小區(qū)華麗轉(zhuǎn)身。
2022年，福州鼓樓區(qū)實施了230個老舊小區(qū)改造工作。
其間，福州工業(yè)園區(qū)集團與鼓樓區(qū)屬國企共同成立幸福家園項目公司，作為“投融資+建設(shè)+運營”的主體，爭取到國開行福建分行項目貸款，補齊了老舊小區(qū)改造的資金缺口。
“投融資+建設(shè)+運營”的一體化模式還“化短為長”，將運營管理期延長。在這場改造中，物流快遞設(shè)施、停車場、道閘廣告欄等“活力點”被不斷植入和激活，增強了老舊小區(qū)的“造血功能”。
“通過運營公共基礎(chǔ)設(shè)施、盤活小區(qū)閑置資產(chǎn)等，可以加快收回投資成本，創(chuàng)造更多社會效益，實現(xiàn)居民受益、企業(yè)獲利、政府減壓的三方共贏，有效保障老舊小區(qū)改造成效‘不打折’。”福州工業(yè)園區(qū)集團鼓樓區(qū)2022年老舊小區(qū)（東片）改造項目的項目經(jīng)理池善周說。
成片改造，更有利于統(tǒng)籌整個片區(qū)的資源并加以有效利用，從而解決部分老舊小區(qū)“先天不足”的問題。
在福建，還有很多這樣的例子。
泉州中山路片區(qū)于2020年啟動改造，將31條背街小巷和14個老舊小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、同步設(shè)計，按“修舊如舊”原則分步實施，引進業(yè)態(tài)，發(fā)展民宿、旅游，提升古城景觀風貌和居住環(huán)境，實現(xiàn)“見人見物見生活，留形留人留鄉(xiāng)愁”。
“打破小區(qū)分割，實施統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一改造、統(tǒng)一管理，采用補建、購置、置換、租賃、改造等方式，因地制宜補齊既有居住社區(qū)建設(shè)短板，實現(xiàn)成片區(qū)整體改造提升。”周琳說。
“新家”如何常新？
各地引導改造后的老舊小區(qū)成立業(yè)委會，共同參與小區(qū)的管理維護，推進物業(yè)長效管理
最近，位于泉州市安溪縣解放路的鳳鳴路小區(qū)迎來一件“大喜事”——這個有20多年樓齡的老小區(qū)成立了業(yè)委會。“居民從旁觀者變成了參與者，小區(qū)從‘一盤沙’變成了‘一家人’。”安溪縣鳳城鎮(zhèn)人大專職副主席吳凡說。
鳳鳴路小區(qū)流動人口多，人員組成相對復雜，機動車、電動車保有量大。2020年，小區(qū)啟動改造，業(yè)委會籌備組就同步上線，積極采取議事協(xié)商機制，與“兩代表一委員”、黨員樓長、街巷長、網(wǎng)格員等“文明工程師”挨家挨戶開展宣傳。
“改不改”“改什么”“怎么改”“改后怎么管”，均由居民商量著定。最終，通過線上線下摸排征求居民對改造工作的意見建議189條。
“后來，改造圍繞建筑本體、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施3個方面，細分50多項短板問題，缺什么就補什么。”鳳鳴社區(qū)黨支部書記林敏玲說。
“面子”提升了，“里子”也規(guī)范了，后續(xù)如何管理好小區(qū)？
面對問題，該小區(qū)以“紅色物業(yè)”模式接管老舊小區(qū)。
所謂“紅色物業(yè)”，指的是小區(qū)的黨建管理模式。今年初，鳳城鎮(zhèn)便民服務(wù)中心搬遷至鳳鳴路小區(qū)鄰里中心，形成了“黨支部+業(yè)委會”聯(lián)動機制：一樓，居民可隨時辦理便民業(yè)務(wù)；二樓，長者食堂為附近居民提供自助餐；三樓以上，是托幼、養(yǎng)老等服務(wù)。
鳳鳴路小區(qū)對面是東岳小區(qū)。東岳小區(qū)改造后，小區(qū)業(yè)委會收取每戶每年300元的小區(qū)管理費。“管理費只用于聘請3名保安，并聘請1名現(xiàn)場人員管理水電費、寬帶費、停車收費系統(tǒng)及負責道閘、路燈維護等。”東岳社區(qū)黨支部副書記謝小蟬說。
采訪時，記者正巧碰到東岳小區(qū)4號樓外水管發(fā)生爆裂情況。業(yè)委會主任趙文法第一時間就聯(lián)系了維修工人，當天就把這件事解決了。“糞池清理、污（排）水管堵塞破裂等問題，我們按照誰受益誰出錢的原則受理。”
晉江市青陽街道則是探索“老舊小區(qū)‘改管運’一體化運作”管理模式，對改造后的小區(qū)實施“微利可持續(xù)”的市場化管理。位于青陽街道曾井社區(qū)的市直機關(guān)宿舍因此實現(xiàn)“蛻變”。在小區(qū)里，物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)細則已經(jīng)上墻，保安詳細登記人員及車輛出入小區(qū)信息，路面寬敞整潔，車輛有序停放，墻面粉刷一新。今年1月，晉江市愿景佳園公司以應(yīng)急物業(yè)的形式開展日常工作，對該小區(qū)內(nèi)所有的單元進行衛(wèi)生大掃除、小廣告清理、管道疏通，從水、電、路面、樓道、墻體、設(shè)施等方面進行微改造，小區(qū)從無物業(yè)狀態(tài)轉(zhuǎn)入有序管理。
愿景佳園公司入駐后，采用“先嘗后買”的方式，讓居民先“免費品嘗”管家服務(wù)，在小區(qū)大部分業(yè)主對物業(yè)工作認可后，采取確權(quán)合法進駐，才開始收取物業(yè)費。
“青陽街道將繼續(xù)推行‘改管運’一體化運作管理模式，實施老舊小區(qū)改造項目。”晉江住建局老舊小區(qū)改造專班負責人張德水說，通過黨建引領(lǐng)大片區(qū)物業(yè)共享、有機微更新、全域智能化管理、空間功能運營、文化活動激活等服務(wù)內(nèi)容，整體提升小區(qū)服務(wù)水平和居住品質(zhì)，打造老舊小區(qū)改造的青陽樣板。
老舊小區(qū)要建好、改好，更要管好。在福建，各地引導改造后的老舊小區(qū)成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會或業(yè)主自治小組，共同參與老舊小區(qū)的管理維護，并推進物業(yè)長效管理，提升物業(yè)綜合服務(wù)水平，解決小區(qū)改造后的維護和管理難題。
“通過老舊小區(qū)改造這一契機，以服務(wù)功能的多元化植入，形成以居民需求為主體，政府、物業(yè)公司、群眾團體、社會力量等參與的共投、共建、共管、共享新格局。”周琳說。（福建日報記者 林霞））
