3月28日，龍湖集團(tuán)發(fā)布2024年全年業(yè)績報告‌。在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的第三年，這份成績單不僅折射出中國房企的生存韌性，更揭示了新舊動能轉(zhuǎn)換期行業(yè)突圍的核心邏輯——當(dāng)傳統(tǒng)開發(fā)模式難以為繼，‌“經(jīng)營性現(xiàn)金流+新質(zhì)生產(chǎn)力”‌的雙輪驅(qū)動正成為穿越周期的底層密碼。財報數(shù)據(jù)顯示，龍湖全年實現(xiàn)營業(yè)收入1274.7億元，股東應(yīng)占溢利104.0億元，顯著優(yōu)于行業(yè)均值‌，經(jīng)營性收入占比21%創(chuàng)歷史新高。這組數(shù)據(jù)背后，是房企從“土地紅利依賴”向“管理紅利+技術(shù)紅利”躍遷的典型樣本。

行業(yè)分化加劇：從規(guī)模競速到模式重構(gòu)

2024年，全國商品房銷售額同比下降25%至13萬億元區(qū)間，房企平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)78.3%的警戒線‌。行業(yè)洗牌加速背景下，房企分化路徑愈發(fā)清晰：依賴高周轉(zhuǎn)的房企陷入虧損泥潭，而龍湖憑以57.2%的資產(chǎn)負(fù)債率（剔除預(yù)收款后），一面保證了自身財務(wù)的安全，‌一面驗證了“開發(fā)+運營+服務(wù)”多航道協(xié)同的戰(zhàn)略價值。

目前，傳統(tǒng)開發(fā)模式正遭遇三重擠壓：高價地結(jié)轉(zhuǎn)虧損、存貨減值風(fēng)險攀升、市場需求持續(xù)萎縮‌。對此，龍湖率先開啟‌“債務(wù)與收入利潤雙轉(zhuǎn)換”‌，運營及服務(wù)業(yè)務(wù)成為龍湖集團(tuán)收入、利潤及現(xiàn)金流的重要貢獻(xiàn)源；通過各航道業(yè)務(wù)正向的經(jīng)營性現(xiàn)金流‌，以及新增的經(jīng)營性物業(yè)貸，將融資成本降至4.00%，平均合同借貸年期拉長至10.27年。這種以長期穩(wěn)定現(xiàn)金流替代土地金融杠桿的模式，標(biāo)志著房企核心競爭力從‌“囤地待漲”轉(zhuǎn)向“全周期資產(chǎn)管理能力”‌的質(zhì)變‌。

經(jīng)營性航道崛起：從現(xiàn)金流補(bǔ)充到利潤主引擎

2024年，龍湖運營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入達(dá)267.1億元，同比增長7.4%‌，其中商業(yè)投資、長租公寓、物業(yè)服務(wù)構(gòu)成的‌“鐵三角”‌貢獻(xiàn)顯著。

在商業(yè)運營方面‌，龍湖租金收入109.8億元，出租率97%，89座天街覆蓋23城，年內(nèi)新增11座天街‌；在資管矩陣‌，龍湖冠寓累計開業(yè)12.4萬間，疊加產(chǎn)業(yè)辦公、醫(yī)養(yǎng)等業(yè)態(tài)形成全周期資管能力‌；物業(yè)服務(wù)層面‌，龍湖智創(chuàng)生活外拓占比超60%，管理面積4.1億平方米，毛利率保持30.1%高位‌。

新質(zhì)生產(chǎn)力落地：數(shù)字化重構(gòu)增長邏輯

在財務(wù)安全邊際構(gòu)建中，龍湖將新質(zhì)生產(chǎn)力深度植入戰(zhàn)略內(nèi)核。

上海觀萃項目拿地后7個月三次開盤即近清盤，標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線實現(xiàn)快速復(fù)制‌，BIM等技術(shù)應(yīng)用助力20%項目提前交付，新建項目100%達(dá)到國家綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，MSCI ESG評級A級領(lǐng)跑行業(yè)‌。

這些實踐表明，房企的競爭力已從‌“資本規(guī)模”轉(zhuǎn)向“技術(shù)密度”‌。龍湖通過技術(shù)賦能，協(xié)助10萬套交付房源的客戶滿意度至90%以上‌，深度使用數(shù)字化工具，助力首開項目平均去化率穩(wěn)定在80%‌，驗證了科技創(chuàng)新對產(chǎn)品力、周轉(zhuǎn)效率、成本控制的三重提升。