近期，部分開發(fā)商出現(xiàn)債券違約，公司流動性緊張的情況。此后，各家公司開始采取各種自救措施。
簡單來說，出現(xiàn)流動性緊張就是公司現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，具體可以表現(xiàn)為資產(chǎn)價格下降到其內(nèi)在價值之下，金融機構(gòu)外部融資條件惡化，金融市場參與者數(shù)量的下降，或者金融資產(chǎn)交易發(fā)生困難等等。流動性危機是由流動性不足引起的，而能否解決流動性不足的問題是開發(fā)商存活的關(guān)鍵因素。
澎湃新聞盤點了各家房企應(yīng)對這一難題時的化解方案。
據(jù)中國證券報報道，中央經(jīng)濟工作會議后，圍繞促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，監(jiān)管部門和各地相關(guān)部門不斷發(fā)聲，并出臺多項政策舉措。專家認為，這有助于進一步穩(wěn)定市場預(yù)期，助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。
出售項目，換取流動資金
自9月份以來，作為地產(chǎn)商龍頭企業(yè)中國恒大(03333.HK)開始陸續(xù)出售旗下多項資產(chǎn)，包括出售了恒大汽車(00708.HK)早年收購的兩家公司，清空恒騰網(wǎng)絡(luò)(00136.HK)套現(xiàn)約105億港元。更早些時候，恒大還出售了持有的嘉凱城(000918.SZ)、盛京銀行(02066.HK)、深圳市高新投集團有限公司和恒大冰泉集團有限公司的股權(quán)，以及出售5個地產(chǎn)項目股權(quán)及非核心資產(chǎn)，這部分累計回籠資金約121億元。
采取類似措施的還有花樣年控股(01777.HK)。9月28日晚間，碧桂園服務(wù)(06098.HK)公告稱，公司間接全資附屬公司碧桂園物業(yè)香港與彩生活(01778.HK)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，擬收購彩生活服務(wù)的核心資產(chǎn)鄰里樂100%股權(quán)。根據(jù)公告，交易總代價不高于33億元，將以碧桂園物業(yè)香港的自有資金及或股權(quán)融資或貸款等方式進行支付。此番彩生活出售旗下資產(chǎn)就是為了緩解母公司花樣年控股的流動性緊張。
此后，花樣年控股接連退出了在深圳、佛山、寧波、北京等多地項目，以快速回籠資金。
總部位于廣州的佳兆業(yè)此間也宣布要出售旗下項目。11月8日晚間，佳兆業(yè)集團官方微信號發(fā)布聲明稱，將加快深圳、上海等地優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)處置，回籠資金用于兌付財富產(chǎn)品。
另據(jù)澎湃新聞了解，總部位于江西省南昌市的新力控股集團(02103.HK)正在尋求出售項目，以換取現(xiàn)金，公司全國范圍內(nèi)的項目均在出售之列。
當代置業(yè)(01107.HK)選擇出售旗下物業(yè)公司。
11月1日，融創(chuàng)服務(wù)(01516.HK)和當代置業(yè)旗下物業(yè)公司第一服務(wù)控股(02107.HK)聯(lián)合公告，宣布融創(chuàng)服務(wù)以6.92億元收購第一服務(wù)總計約3.22億股股份，收購價格為2.15元/股，融創(chuàng)服務(wù)此次收購的股份占第一服務(wù)控股已發(fā)行股本的32.22%。
寶能系的實際控制人姚振華也在放售包括寶能集團深圳總部等千億元資產(chǎn)回籠資金。
按照寶能集團的披露，在出售的8個重點專項資產(chǎn)方面，寶能集團正啟動總部深圳寶能中心、舊改項目、 前海優(yōu)質(zhì)項目、物流園資產(chǎn)包項目等位于上海、深圳、廣州的資產(chǎn)項目出售。上述項目涉及商業(yè)物業(yè)、土地、商業(yè)綜合體、舊改及優(yōu)質(zhì)金融公司股權(quán)等，評估價值超1000億元。寶能集團預(yù)計在3-4個月內(nèi)，回款約200億元，寶能集團在公告中稱，有某項目已經(jīng)簽約；其他項目正在簽約階段、 密切洽談或?qū)ふ乙庀蚍健?/p>
中指研究院的報告顯示，11月份已有多家房企轉(zhuǎn)讓旗下資產(chǎn)。有房企人士對澎湃新聞(www.thepaper.cn)表示，出售資產(chǎn)是解決流動性困難的最快捷途徑，但當前市場環(huán)境下接盤者更加理性謹慎。“市場上現(xiàn)在多的是擺上貨架的項目，但買家并沒有那么多。這種方式也是治標不治本，短期內(nèi)可以獲得現(xiàn)金流度過危機，但長期還是要調(diào)整自身發(fā)展戰(zhàn)略，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，尋找新的增長點。”該人士說。
債券展期，以時間換空間
寶能集團表示，目前公司流動性壓力為階段性暫時性問題，正在積極調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，逐漸淡化房地產(chǎn)業(yè)在寶能集團的業(yè)務(wù)比例，提高資產(chǎn)流動性；通過人員優(yōu)化、聚焦核心高端制造行業(yè)，提高集團整體的盈利水平及抗風(fēng)險能力。其有息負債基本都有足值抵押物擔(dān)保。寶能集團正加快與相關(guān)金融機構(gòu)溝通，目前已經(jīng)與部分金融機構(gòu)達成展期及續(xù)貸方案。
閩系房企陽光城(000671.SZ)也在尋求債務(wù)延期。11月5日，陽光城“18陽光04”2021年第一次債券持有人會議舉行，6.37億元“18陽光04”展期12個月的兌付方案表決通過。同日，陽光城“20華濟建筑ABN001”展期議案獲得超90%投資人支持。此前，陽光城還舉行了關(guān)于購房尾款資產(chǎn)支持專項計劃2021年第一次證券持有人會議，宣布12.7億元購房尾款A(yù)BS展期12個月的兌付方案以接近90%支持率獲得通過。
在出售資產(chǎn)和賣物業(yè)公司換取資金之外，花樣年目前今年年內(nèi)到期的境內(nèi)債均已獲展期。共三筆債券本金累計展期16.79億元，利息累計展期1.95億元，總計18.74億元。
總部位于廣州的中國奧園(03883.HK)近期也有三筆到期的私募債獲得了展期，三筆私募債均將展期一年，每筆債券都會分三次兌付，三筆債券的本金總計約 15.16億元。
有投資人對澎湃新聞表示，同意房企展期的原因主要有兩個。“一方面，我們也不想開發(fā)商違約，一旦違約，按照償債順序，信用債既沒有抵押，也不具備保交付等制約性條件，只能做劣后，最后輪到信用債，還有多少可以用來兌付的資產(chǎn)？另一方面也與目前包括房貸、房企再融資政策的松動有關(guān)，投資人相信，隨著融資環(huán)境相對的放松，房企的現(xiàn)金流會有所改善，他們應(yīng)該會有能力償還展期后的債務(wù)。”
收縮精簡，降本增效
與此同時，在房企資金緊張的大背景下，一些公司開始對組織架構(gòu)進行調(diào)整，裂變與合并是重點調(diào)整方向。
12月3日，澎湃新聞(www.thepaper.cn)了解到，正處于流動性緊張的花樣年集團將其華北區(qū)域正式撤銷。對此，花樣年方面對澎湃新聞表示，為應(yīng)對市場和經(jīng)營環(huán)境的變化，花樣年延續(xù)今年7月份啟動的“瘦身計劃”，撤銷區(qū)域平臺，以提高決策效率、執(zhí)行質(zhì)量。
對于華北區(qū)域的撤銷，花樣年表示，華北區(qū)域平臺撤銷后，存量項目會根據(jù)所屬城市和管理半徑，分別劃撥到對應(yīng)的天津公司、北京公司、青島公司。城市公司直接向集團匯報，以極簡組織，貼近項目、聚焦經(jīng)營。
近日有消息稱，弘陽地產(chǎn)完成了新一輪的區(qū)域公司合并和人事調(diào)整，區(qū)域架構(gòu)由原來的10個區(qū)域公司合并為7個區(qū)域公司。在此之前，12月初，旭輝和新城也相繼進行組織架構(gòu)調(diào)整，其核心均在于整合區(qū)域事業(yè)部，精簡架構(gòu)。
據(jù)克而瑞研究中心的報告顯示，自7月以來已有8家房企進行進行不低于10次組織架構(gòu)調(diào)整。其中，旭輝、綠城、龍湖等房企并非首次進行組織架構(gòu)調(diào)整。從調(diào)整內(nèi)容來看，本質(zhì)是收縮、精簡戰(zhàn)略框架。另外，房企在組織架構(gòu)調(diào)整的同時，也都涉及人員配置精簡及戰(zhàn)略的聚焦。
比如，弘陽地產(chǎn)在縮減合并區(qū)域的同時，涉及七大區(qū)域負責(zé)人和人員調(diào)整變動，中層員工則根據(jù)區(qū)域新的組織架構(gòu)轉(zhuǎn)崗、更換城市或個人意愿進行小比例調(diào)整，管理團隊更為精簡。此外，新城控股也于12月初將住宅開發(fā)事業(yè)部和商業(yè)開發(fā)事業(yè)部進行大區(qū)合并，整合為十個大區(qū)，同時伴隨人員調(diào)整，事業(yè)部總部開啟縮編、轉(zhuǎn)崗和分流。
克而瑞認為，房企組織框架的收縮精簡，可以控制成本，將有限的資金更精準投放，是主動應(yīng)對市場環(huán)境變化，緩解流動性壓力，“勒緊腰帶”抵御“寒冬”的戰(zhàn)略選擇。精簡組織架構(gòu)，適當縮短管理鏈條，合并部分區(qū)域、城市公司，剝離非必要業(yè)務(wù)，得以減少中間環(huán)節(jié)，提升管理效率，已成為“向管理要效益”的重要手段；同時，精簡架構(gòu)有利于權(quán)力下放，增加區(qū)域部門的自主權(quán)與靈活度，而且整合相似職權(quán)部門有助于減少內(nèi)耗。
近期房企較為集中性地組織架構(gòu)調(diào)整、戰(zhàn)略精簡，其核心在于“降本增效”，在緩解流動性壓力的同時，向管理要效益；同時在可以預(yù)見的“政策底”窗口期，提前布局，無論是投拓方面的區(qū)域聚焦，還是多元賽道方面的戰(zhàn)略性賦能，為后續(xù)發(fā)展蓄能。
但克而瑞指出，需要注意的是，房企組織架構(gòu)調(diào)整的同時，面臨一系列的附帶問題，比如管理層的調(diào)整與變動，或面臨其管理團隊人員的連帶變動、人才流失；部分成員對公司組織架構(gòu)調(diào)整目標不清晰，從而配合度不高；調(diào)整后面臨內(nèi)部人員的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、外部各部門之間的銜接等幾大問題，，能否妥善協(xié)調(diào)處理，對后續(xù)發(fā)展非常重要。(澎湃新聞記者 李曉青)
