首先，樓市前期“量?jī)r(jià)齊升”并未帶來預(yù)期的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)，這表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)未來樓市運(yùn)行的預(yù)期總體較為謹(jǐn)慎。2012年1至7月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)15.4%，增速比1至6月份回落1.2個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅投資同比名義增長(zhǎng)10.7%，增速比1至6月份回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。無論是土地購(gòu)置面積還是新開工面積，均出現(xiàn)了明顯回落，反映出當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)意愿存在不足。這顯然與“房?jī)r(jià)上漲預(yù)期上升”以及“恐慌性購(gòu)房需求入市”的觀點(diǎn)相背離。事實(shí)上，經(jīng)過近四個(gè)月喧囂，8月份全國(guó)樓市重歸于平靜。據(jù)中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究，43個(gè)重點(diǎn)城市8月份前兩周的成交量環(huán)比下降了5.8%。7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.57，比上月回落0.14點(diǎn)。
第二，經(jīng)濟(jì)下行壓力不減，房?jī)r(jià)上漲基礎(chǔ)被削弱。從7月份宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)看，工業(yè)增加值、進(jìn)出口、信貸等數(shù)據(jù)均弱于市場(chǎng)預(yù)期，反映出經(jīng)濟(jì)仍然面臨下行壓力。從各國(guó)情況看，宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)是房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)。宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，企業(yè)盈利下降，居民收入增長(zhǎng)放緩，勢(shì)必減少房地產(chǎn)購(gòu)買需求，進(jìn)而帶動(dòng)房?jī)r(jià)回落。2007年以來，美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了絕對(duì)下降。
第三，樓市去庫存壓力依然不減，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金面總體較緊。7月末，全國(guó)商品房待售面積31667萬平方米，比6月末增加259萬平方米。其中，住宅待售面積增加88萬平方米。如此規(guī)模龐大的庫存以及庫存占用的資金規(guī)模，仍是當(dāng)前開發(fā)商經(jīng)營(yíng)面臨的主要困境。據(jù)半年報(bào)顯示，萬科6月末存貨值由年初的2083億元上升8%至2264億元，位居各大房企之首。在萬科各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品(現(xiàn)房)81.9億元，占比3.62%，較2011年同期的2.8%略有提升。因此，下階段加快去庫存化進(jìn)程，加大資金回籠，仍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)策略。
當(dāng)前，由高房?jī)r(jià)帶來的高租金現(xiàn)象，已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了企業(yè)投資和再投資的進(jìn)程；與此同時(shí)，高房?jī)r(jià)大幅侵蝕居民購(gòu)買力，是制約內(nèi)需擴(kuò)大的重要障礙。因此，房?jī)r(jià)停漲或適度回落，符合穩(wěn)增長(zhǎng)的要求。特別是當(dāng)前樓市需求有可能隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩出現(xiàn)明顯萎縮，用今年房地產(chǎn)投資開發(fā)下降來分析未來樓市供不應(yīng)求，進(jìn)而得出明年房?jī)r(jià)將會(huì)上漲的觀點(diǎn)值得商榷。目前，綜合各方面情況看，中央對(duì)房?jī)r(jià)上漲已保持高度警惕。在新一輪調(diào)控預(yù)期下，未來房?jī)r(jià)和交易量同時(shí)上漲的情況不太可能出現(xiàn)。在宏觀經(jīng)濟(jì)困難仍將持續(xù)一段時(shí)間的情況下，不排除未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取“現(xiàn)金為王”抵御性策略的可能性。所以，要冷靜思考當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“普漲”局面。
